Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Законность продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости, её налоговые последствия

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости сулит финансовые потери в виде высоких налоговых платежей. Если не хотите лишиться зря своих кровно заработанных денег, придётся разобраться в этом вопросе.

Для расчета НДФЛ используется показатель кадастровой стоимости (КС) продаваемого объекта, что (по задумке властей) позволяет оптимизировать уровень налога. Но как дела обстоят на самом деле, выгодно ли такое налогообложение для простых смертных, решивших продать своё собственное имущество. Тем более, что стоимость их имущества по кадастру может оказаться завышенной.

Налог за покупку/продажу недвижимости

Любой доход, который имеет гражданин, облагается налогом. Деньги, которые этот гражданин получает от продажи собственной недвижимости – тоже доход. Соответственно, будь то проданные участок, дача, дом, комната или квартира, согласно законодательству РФ это всё объекты, с которых необходимо платить налог.

При наличии законных оснований в виде льгот, продавец может освобождаться от выплаты налогов или начисляемая сумма может быть снижена

Для физлиц налогообложение от продажи квартиры (как и любой другой недвижимой собственности) составляет 13 % – НДФЛ. Его выплата является обязанностью продавца – бывшего собственника. Условием, обязывающим к выплате – владение ею менее 3 или 5 лет (данный срок зависит от времени покупки) и продажа по цене выше 1 млн. руб.

Налог платится не с фактической суммы, за которую был продан объект (его рыночной цены), а с суммы, зафиксированной в Кадастре. Финансовая нестабильность и другие факторы влияют таким образом, что КС может быть выше той цены, за которую реально продать собственность (и эта ситуация встречается повсеместно). Это означает, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости, приводит к тому, что продавец платит налог не с той суммы, которую он получил на руки, а с той, что определило государство. Где справедливость?

Если продать объект по цене ниже кадастровой стоимости нет возможности, то, следует предпринять шаги по пересмотру показателя КС и её снижению до уровня рыночной.

Варианты оплаты налога

Начнём с того, что сумму налога, которую ему необходимо выплатить, продавец рассчитывает самостоятельно. И здесь два варианта.

Вариант 1: имущественный налоговый вычет, который составляет 1 миллион. Именно эта сумма не облагается налогом. То есть, сколько бы собственник не выручил денег за продажу своей недвижимости, от этой суммы вычитается 1 000 000,0 рублей, и налог рассчитывается уже от остатка.

  • квартира куплена в 2016 году за 3 500 000,0
  • в 2017 продана за 4 500 000,0
  • налог рассчитывается следующим образом: 4 500 000х13%=520 000,0 рублей

Вариант 2: облагается налогом разница между стоимостью продажи и покупки. Продав квартиру, собственник может существенно сэкономить.

  • квартира куплена в 2016 году за 3 500 000,0
  • в 2017 продана за 4 500 000,0
  • налог рассчитывается следующим образом: (4 500 000 — 3 500 000)х13%=130 000,0 рублей

Этим правом собственник может воспользоваться только 1 раз за календарный год.

Нововведения 2016 года

Касаются случаев продажи земли, домов и квартир, их доли начиная с 01.01.2016.

По новым правилам, если собственник владеет недвижимостью непрерывно 5 лет, при её продаже он не платит налог с денег, полученных на руки. Ранее для этого достаточно было быть владельцем в течение 3-х лет.

Если продаётся квартира или дом, которые были приобретены до 31.12.2015 г., действует правило 3-х летнего владения

Введённые изменения касаются того, что количество выплат НДФЛ с учётом КС после продажи недвижимого имущества существенно возрастает.

Когда имущество, например, квартира, получена в результате купли-продажи, дарения или наследования от лиц, не являющихся близкими членами семьи, участия в долевом строительстве, оформлена в собственность после вступления в силу поправок и продаётся до окончания минимального срока (5-ти лет), бывший собственник обязан выплатить НДФЛ в размере 13%, если же собственник не имеет российского гражданства, тогда она повышается до 30%.

Единственная возможность избежать необходимость выплаты налога от реализации имуществ – ждать 5 лет

Сумма, с которой исчисляется налог, составляет не менее 70 процентов от кадастровой стоимости. Если размер суммы продажи объекта меньше его КС, то налог все равно вычисляется с показателя его КС, что не позволяет искусственно занижать цену продаваемых объектов. В таких ситуациях продавцу придется платить налоговую ставку слишком высокую, если кадастровая стоимость выше рыночной. Финансовый убыток делает такую продажу невыгодной. Если нет возможности продать объект выше 70 от кадастровой стоимости недвижимости, то можно и нужно её оспаривать.

Как время нахождения имущества в собственности влияет на размер налоговых выплат

На данный момент времени действуют 2 минимальных периода права собственности. Каждый из них оказывает влияние на размер налога. При продаже участков или квартир, которые были куплены:

  • до 01 января 2016 г. – 3 года;
  • после 01 января 2016 г. – 5 лет.

Льготы, позволяющие сократить до 3-х лет срок владения объектом, а затем продать его не оплачивая налога, составляют случаи, когда собственность была получена:

  • в наследство или по дарственной;
  • в результате передачи недвижимого имущества новому собственнику, который будет осуществлять пожизненное содержание бывшего собственника;
  • путём приватизации объекта.

В случае если наследство было открыто до 2016 г., а фактическое наследование состоялось уже после 01.01.2016, то принадлежность недвижимости новому владельцу устанавливается со дня смерти наследодателя и также отсчитывается и 3-х летний минимальный срок владения.

Если в собственности владельца продаваемый объект недвижимости находится больше минимального срока, то платить налог с его продажи не нужно

Если собственник получил имущество до 2016 г. и на момент продажи владел им меньше 5 лет, но больше 3, то НДФЛ от реализации подобных объектов не платится.

Зачем такие сложности?

Всё просто: это позволяет снизить количество недобросовестных продавцов. Касается это тех случаев, когда продаваемая недвижимость, будь то участок или жилой объект, была приобретена позже 01 января 2016 г. Её суть заключается в том, что проводится сверка суммы продажи с его показателем КС, зафиксированном в справочнике Кадастровой палаты. Если она меньше, то будет произведено доначисление налога. Данная сумма будет рассчитываться от 70% КС объекта. Как действует этот механизм, демонстрирует такой пример.

В договоре продавец указывает сумму продажи собственности в размере миллиона рублей. Как известно, данная сумма не облагается налогом. Если при проверке обнаруживается несоответствие между данной суммой и КС этого объекта, то производится дополнительное начисление налога.

В тех случаях, когда КС на объект не установлена, указанная норма не применяется

Можно ли продать собственность ниже кадастровой стоимости

На практике продажа ниже кадастровой стоимости не приносит выгоды ни одной из сторон – ни продавцу, ни покупателю. Снижение суммы договора не влияет на налоговую нагрузку, так как независимо от того, о какой сумме договорились будущий и нынешний владелец объекта недвижимости, вычет налога осуществляется с кадастровой оценки, умноженной на коэффициент 0,7.

Реализация жилого имущества по стоимости ниже кадастровой, приводит к финансовым убыткам

Внесенные в налоговое обложение поправки коснулись и продажи земельных участков. Минимальная сумма, подлежащая налогообложению, составляет 70% от КС продаваемого объекта. В связи с этим продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости, становится актуальной для собственников. Это объясняется несовершенством кадастровой оценки, приводящей в ряде случаев к завышению КС продаваемого участка и превышения ею его рыночной цены, что в свою очередь делает невыгодным продавцу его реализацию.

Добиться пересмотра КС можно подав заявление в спецкомиссию, специализирующуюся на рассмотрении спорных кадастровых оценок. Другим способом оспорить завышенный показатель КС – ее рассмотрение в судебном порядке. Добиться его снижения на законных основаниях вполне возможно, если представив документы, подтверждающие его завышение. Попытка же продать участок ниже кадастровой стоимости приведёт к тому, что при обнаружении данного факта налоговым инспектором, продавцу всё равно необходимо будет оплатить налог в полном объеме вместе с пеней.

Читать еще:  Облагается ли налогом завещание на квартиру

Возможные последствия

При досрочной продаже недвижимой собственности, налог на доход определён на уровне 13% от 70% КС. Ее продажа по цене ниже КС приводит к убыткам, так как начисление НДФЛ в любом случае производится с учётом оценки объекта зафиксированной в Кадастре.

При обнаружении факта уплаты суммы меньше нормы, продавец будет вынужден доплатить недостающее. Помимо этого ему дополнительно может быть начислена пеня. Вероятность налоговой проверки увеличивается, если приобретение недвижимости происходило за счёт банковского займа.

Стоит ли рисковать каждый решает сам. Тем более, что завышенную КС можно снизить, обратившись с заявлением о её пересмотре. Проконсультировавшись в специализированной юрфирме, можно законным способом добиться снижения КС, соответственно, и суммы выплачиваемого налога от реализуемого имущества.

Возможна ли продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: последствия

Он совершенно не интересен владельцу жилья до того момента, пока не придёт время продавать его.

Этот показатель сильно влияет на сумму налога.

Далее в статье мы рассмотрим подробно возможно ли продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости и какие могут быть последствия.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Допустима ли продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости?

Стоимость рыночная и кадастровая не является одним и тем же параметром, хотя зачастую они очень похожи. Разница в вычислении такова:

  • Рыночная цена формируется на основании глубокой оценки всех параметров, которые могут быть учтены покупателями: состояние жилья, ремонт, местоположение относительно важных объектов инфраструктуры и так далее.
  • Кадастровая стоимость – это скорее выведенные на основе математических формул усреднённые расценки на недвижимость аналогичной площади и с похожими данными, включая местоположение.

Например, если в одном доме квартиры №3 и №4 имеют одинаковую площадь и остальные параметры, то и цена по ГКН у них будет одинакова. При этом не учитывается, что кв.№3 осталась в неизменном виде со дня сдачи дома, то есть в течение 30 лет, а в кв.№4 недавно был сделан евроремонт.

При продаже недвижимости рассчитывается налог, который бывший владелец должен отчислить в казну. Собственникам это не нравится, и многие стараются занизить стоимость в договоре купли-продажи, чтобы и налог уменьшился тоже. «На руки», разумеется, они получают полную цену.

Понимая это, законодатели придумали учитывать также кадастровую стоимость при расчёте налога. Она принимается во внимание и при ежегодном налоге на недвижимость, но это – отдельная тема.

Таким образом, продать объект ниже кадастровой цены можно – в законодательстве нет никаких ограничений по данному вопросу. Но, если сделка фиктивная, важно оценивать, для чего это делается и стоит ли ввязываться в подобные авантюры.

  1. Если занизить стоимость хочется для того, чтобы снизить налог, большую сумму с этого выгадать не удастся. Во-первых, сначала нужно внимательно посчитать, сколько получится «сэкономить». Наверняка выйдут не слишком крупные цифры. Во-вторых, ФЗ № 382-ФЗ от 29.11.2014 был изменён в январе 2016 года, и теперь стоимость недвижимости хотя и может быть меньше кадастровой, но должна составлять хотя бы 70 % от неё. Получается, что продавец может сэкономить максимум 1/3 от налога.
  2. Сделкой по цене существенно ниже рыночной могут заинтересоваться в ФНС, что чревато административной ответственностью. Даже поверхностное изучение рынка недвижимости позволяет понять, что средняя нижняя планка одинакова для всех. А любой риэлтор подтвердит: уменьшения цены всего на 10-15 % обычно достаточно, чтобы объект был выкуплен мгновенно. Поэтому сделки по более низкой стоимости для ФНС всегда подозрительны.

Тем, у кого третий вариант, лучше сделать всё в рамках законодательства: подать заявление на исправление стоимости в ГКН, а затем спокойно продать жильё без переплаты налогов. Подобные ситуации случаются, например, тогда, когда старые дома находятся в одном районе со скоплением элитных новостроек. Из-за общей формулы расчёта цена некоторых квартир оказывается сильно завышенной.

Тем, кто лишь частично осведомлён о налоге, выплачиваемом с продажи недвижимости, нужно знать: его платят не все! 13 % требуется заплатить только в том случае, если со времени покупки прошло 3 года или 5 лет, в зависимости от нюансов ситуации.

Тем, у кого эти сроки давно прошли, не стоит беспокоиться о налоге и снижении кадастровой стоимости ради его уменьшения.

Причины уменьшения цены по ГКН

Желание уменьшить налог и является главной причиной, по которой собственники хотят сделать цену более низкой. На сегодняшний день почти для всех случаев эта выплата требуется, если со дня покупки прошло меньше 5 лет.

При этом ситуации бывают разными:

  • Реальное несоответствие цены, когда у владельца квартира намного дешевле кадастровой стоимости, а платить нужно будет полный налог. В этом случае не стоит идти на «подмену цифр» в договоре. Лучше просто изменить данный параметр объекта в ГКН, официально и честно.
  • Незначительное несоответствие стоимости. Человек просто продаёт квартиру рыночной цене, потому что её повышение сведёт шансы на сделку к нулю.
  • Приблизительное соответствие расценок, или же реальная указанная стоимость выше кадастровой. В таких случаях собственник просто желает сэкономить на налоге. Он не будет на самом деле продавать жильё дешевле, поскольку это невыгодно. Но укажет в договоре иную сумму, если на такие действия согласится покупатель.

Какие будут последствия?

Ответ на данный вопрос вытекает из всего вышесказанного. Всё зависит от ситуации, целей и наличия либо отсутствия действий, которые могут расцениваться как уклонение от уплаты налогов.

Закон не запрещает сделки по любой цене. Даже если кто-то решит продать квартиру в 10 раз дешевле рыночных расценок, ему это не запретят. Однако проверят чистоту сделки и начислят налог, как на кадастровую цену.

В итоге действие может оказаться совсем невыгодным, к тому же добавится ещё и подпорченная репутация.

Стоит ли продавать недвижимость ниже кадастровой цены, зависит от ситуации. По возможности лучше её просто уменьшить.

Если рыночная не соответствует – конечно, нет смысла поднимать расценки и годами ждать покупателя. Но неверные данные в договоре чреваты последствиями. Поэтому, если собственник решается на такое, лучше заранее просчитать все риски и выгоды, а по возможности обратиться к юристу с данным вопросом.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости в 2021 году

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости в 2021 году». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.

Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.

Помните, что налоговые переплаты за уже прошедшие годы возмещению не подлежат, поэтому с решением проблемы лучше не затягивать, как только вы получили данные по вашей недвижимости, лучше сразу заняться оспариванием кадастровой оценки.

  • Если сумма сделки выше кадастровой более чем на 70% — налоги исчисляются исходя из цены в договоре;
  • А вот если участок и дом проданы по договору за цену меньше, чем 70% кадастровой, то платить придется все равно исходя из цифры 70% кадастровой стоимости, и цифры в ДКП уже не имеют значения.
Читать еще:  Отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Можно ли не платить налоги при продаже недвижимости?

Долгие годы среди недобросовестных продавцов на рынке недвижимости была популярна практика занижать стоимость в договоре купли-продажи — таким образом занижалась сумма налогов. Однако, с 1 января 2021 г. этот метод потерял актуальность, поскольку сумма в договоре не может быть ниже кадастровой стоимости недвижимости.

  1. Налог с продажи недвижимости можно будет не платить, если собственник владеет недвижимостью более пяти лет. Если же квартира была не приобретена, а унаследована по завещанию, праву наследства или договору дарения, то тогда право на освобождение предоставляют те объекты, которые пребывали в собственности не менее 3-х лет;
  2. Когда субъект должен будет уплатить налог на доходы физических лиц, то за налогооблагаемую базу он должен будет учесть стоимость продажи. При этом стоимость продажи для НДФЛ не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости;
  3. Региональные власти имеют полномочия местными нормативно-правовыми актами изменять срок владения недвижимости, которое дает право на освобождение от уплаты налогов, а также предельную величину стоимости продажи в соотношении с кадастровой стоимостью.

Особенности продажи недвижимости в 2021-2021 годах

Вопрос относительно того, а возможно продать квартиру ниже кадастровой стоимости, возникает у тех собственников, которые хотят сэкономить на оплате налогов. С одной стороны, физические лица хотят осуществить такие действия, но с другой – бояться делать, поскольку считают, что такие действия будут признаны незаконными. Попробуем разобраться в данном вопросе и найдем ответ на него.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это официальная оценка стоимости объекта недвижимости, которая определяется на основании множества критериев. Такой показатель является субъективным, поскольку во многом зависит от мнения эксперта. Кадастровая оценка проводиться с учетом расположения объекта, его технических параметров, наличия инфраструктуры и т.д.

Правила получения имущественного вычета при реализации недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2021 не изменились и предоставляют возможность применения 1 из следующих вычетов (если речь не идет о продаже ценных бумаг или объектов, использовавшихся ИП в предпринимательстве):

Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости

Последний пункт для правоотношений, возникших с 01.08.2021 (закон от 27.11.2021 № 352-ФЗ), также пополнился положениями в отношении жилья, полученного в Москве по программе реновации. В затратах можно будет учесть расходы как на приобретение полученного, так и освобожденного при переселении жилья.

Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2021 года

Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2021 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2021, недвижимость, приобретенная до 2021 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2021 (письмо Минфина России от 21.01.2021 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:

Вопрос, можно ли продать участок ниже кадастровой стоимости, является особенно существенным при наличии строений на участке: домов, подсобных строений. В таком случае каждая отдельная постройка становится отдельным объектом правовых отношений и зачастую с разными сроками перехода в приватную собственность продавца. Например, участок земли уже перешел 5 летний период, однако дом еще несколько лет строился и, таким образом, налог будет платиться только со стоимости земельного участка.

При этом если указанная в договоре сумма сделки на 70% больше от государственной оценки, то налог рассчитывается на основе документа. Иначе, стоимость сделки игнорируется, а для начисления налога берут во внимание 70% от текущей государственной стоимости.

Легальная продажа земли ниже государственной стоимости

Налоговая полиция может обратить внимание на сделки проведенные по сниженной стоимости. В случае, если обнаруживается попытка уменьшения суммы налога, субъект сделки будет вынуждены оплатить весь требуемый налог и пеню за факт махинации.

  1. Сумма налога стала зависеть не от рыночной, а от кадастровой суммы, которую указывают независимые оценщики.
  2. Минимальная цена, за которую можно продать недвижимость, должна быть не меньше 70% от кадастровой цифры. То есть, если она составляет 1 млн 200 тыс. рублей, то продать квартиру можно минимум за 840 тыс. рублей (1202100×70/100=840000).
  3. Владелец дома либо квартиры, владеющий ей более 5 лет, освобождается от уплаты налога при продаже жилья (это касается имущества приобретенного с 1 января 2021 года). Ранее этот срок составлял всего 3 года.

С имущественным вычетом. Распространяется на тех, кто получил недвижимость в дар, по наследству до 2021 года. Поскольку у владельцев нет суммы её приобретения, налоговая вычитывает из цены по продаже 1 млн. рублей. Получившуюся цифру умножают на ставку 13% и делят на 100%. Это и будет сумма налога. Пример: квартира продана за 1 млн 250 тыс. рублей:

Риски для обеих сторон

Приобретая квартиру по цене ниже кадастровой, покупатель рискует, ведь суд может признать договор недействительным. Тогда недвижимость вернётся к продавцу, а покупателю вернутся только те средства, которые прописаны соглашением.

Пересмотр кадастровой стоимости квартиры: нюансы Пересмотр кадастровой цены объекта недвижимости может быть осуществлен: Многим владельцам недвижимых объектов ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости, кажется довольно сложным, с правовой точки зрения, в особенности, если брать в учет изменения в законодательстве, вступившие в силу в 2021 году. Продать участок в ЛО и других областях можно опираясь на Земельный и Гражданский Кодекс РФ, а также Федеральный закон «Об обороте земель». Стоит учитывать, что в соответствии со статьей ЗК №53, владелец земли может отказаться от права собственности, то есть не продать, а вернуть землю государству.

  1. продавец может продать жилье по любой цене, которую сочтет приемлемой – это может быть кадастровая, инвентаризационная или рыночная стоимость;
  2. с учетом изменений налогового закона продавать жилье по цене ниже КС может быть попросту невыгодно за счет доначисления налога.
  3. продать квартиру по цене ниже КС возможно – прямого запрета на это не существует, за это никто не оштрафует и не выпишет протокол;

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

Стоит учитывать, что в соответствии со статьей ЗК №53, владелец земли может отказаться от права собственности, то есть не продать, а вернуть землю государству. Вернуться назад на Кадастровая стоимость 2021В налоговое законодательство Российской Федерации были внесены существенные изменения, касающиеся налогообложения сделок по продаже недвижимости и земельных участков.

Важно! Сделки, касающиеся продажи квартиры, дома или участка ниже кадастровой стоимости в этой ситуации, не подлежат налогообложению, т.к. миллион – это объем налогового вычета, предоставляемого гражданину государством. Если жилплощадь, которая находилась во владении около двух лет, реализована за три миллиона рублей, налог выплачивается только с двух миллионов.

Условия получения имущественного вычета при продаже имущества по истечению периода владения, предоставляющего права на освобождение от уплаты налогов, с 1 января 2021 года остаются прежними и дают возможность использовать один из указанных ниже вычетов (если не имеются в виду ценные бумаги или недвижимость, используемая предпринимателем для ведения бизнеса):

Продажа по кадастровой цене: всегда ли возможна

В 2021 году начали действовать поправки в НК Российской Федерации, причиной появления которых стал закон «О внесении изменений», касательно условий освобождения от налога той прибыли, которая появляется после продажи собственности:

Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.

  1. Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.
Читать еще:  Где можно заказать оценку квартиры

Можно ли продать долю в квартиру ниже кадастровой стоимости в 2021 году

  1. Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
  1. Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.

Продажа дома ниже кадастровой стоимости в 2021 году

Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Регионы получили право на уменьшение 5-летнего срока собственности и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости при определении налогооблагаемого дохода.

Рыночная и кадастровая стоимости практически всегда не равны друг другу. Продавец всегда думает, как продать свое имущество максимально дороже. Но с дохода необходимо заплатить налог, потому часто в договоре указывали сумму, не соответствующую реальной стоимости сделки.

В связи со значительными изменениями в российском законодательстве у многих собственников жилого недвижимого имущества возникает вопрос: можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости? Из-за необходимости уплаты налоговых сборов некоторые собственники ищут пути снижения такой выплаты государству. Органы власти, в свою очередь, активно борются за пополнение бюджета от прибыли и сделок купли-продажи. В статье разберем нормы законодательства по рассматриваемому вопросу и особенности продажи недвижимости жилого назначения.

Понятие кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – это официально определенная стоимость недвижимого имущества, основанная на множестве критериев. Такой показатель является субъективным, поскольку во многом зависит от мнения эксперта. Кадастровая оценка проводится с учетом расположения объекта, его технических параметров, наличия инфраструктуры и так далее.

  • с 2021 года налог на недвижимость в ряде регионов исчисляется от кадастровой стоимости (КС);
  • с 2021 года кадастровая стоимость жилья напрямую влияет на договорную цену продажи квартиры. Если продать слишком дешево, налоговая доначислит НДФЛ, опираясь именно на КС.

Закон в России не запрещает продавать квартиру ниже КС. Важно помнить, что налоговый вычет так или иначе будет связан с кадастровой стоимостью. Если вы уверены, что КС была завышена в два, а то и в три раза, рекомендуется до начала сделки оспорить ее. Налоговый кодекс РФ предусматривает снижение КС при расчете налога только на 30% максимум.

Последствия и риски для сторон

  • Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  • Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Процедура купли-продажи недвижимости относится к категории наиболее сложных сделок, ввиду постоянно поступающих законодательных изменений. При продаже квартиры владельцы получают доход, который подвергается обязательной процедуре налогообложения. Пытаясь уменьшить сумму налога, многие идут на обман, намеренно занижая стоимость недвижимого объекта. Ввиду этого, в 2021 в Налоговый Кодекс поступили изменения, в соответствии с которыми, размер налога от продажи недвижимости будет зависеть не от рыночной, а от кадастровой стоимости.

  • Экономический кризис, который сильно сказался на покупательском потенциале в сфере недвижимости, тогда как стоимость на жилье, отраженная в Государственном кадастре недвижимости, не изменилась вовсе;
  • Состояние квартиры (в следствии плохого ремонта, затопления, неудачной перепланировки и других причин) не соответствует его стоимости по кадастру и потому может квалифицироваться, как завышенная;

Законодательные изменения

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Поиск

Что будет, если продать недвижимость ниже кадастровой стоимости? Исходя из какой стоимости будет исчисляться налог для продавца-физлица: исходя из кадастровой стоимости или из рыночной?

Какую цену использовать в сделках, рыночную или кадастровую

Напомню, что кадастровая стоимость — это базовая стоимость недвижимости, чем она больше, тем больше налогов поступает в бюджет государства, а кадастровая стоимость — исходные данные для расчета налогов (налога на доходы у физлиц и налога на имущество у организаций).

Изначально планировалось сделать кадастровую стоимость равной рыночной стоимости недвижимости, однако в регионах это далеко не всегда так и кадастровая стоимость не отражает рынок.

После проведения массовой кадастровой оценки в регионах, которая по закону проводится раз в несколько лет, кадастровая стоимость может увеличиться даже в несколько раз!
Свои права собственникам приходится отстаивать.

Есть перекосы в проведении кадастровой оценки, и налоговики смотрят на последнюю оценку, рассчитывают исходя из неё налоги.

В сделках по отчуждению недвижимости за сторонами законом не закрепляется обязанность устанавливать в качестве цены договора кадастровую стоимость объекта. Сделки могут проходить по цене ниже кадастровой и даже рыночной цены. Цены сделок между двумя неаффилироваными лицами признаются рыночными.

При этом сделки между взаимозависимыми лицами (головной и дочерней компаниями, например, или между компаниями с одним собственником) будут особенным образом проверены налоговыми органами.
А цены даже в сделках между взаимозависимыми компаниями признаются рыночными, но только до того момента, пока налоговая не обратилась в суд и не доказала обратное.

Если будет доказано (в частности, доказано ФНС), что установление такой заведомо низкой цены было связано с получением налоговой выгоды, в этом случае налоги будут доначислены, а нарушителям грозит штраф.

Налоговый кодекс и последние решения Верховного Суда гласят, что налоговая служба не в праве контролировать эти сделки, однако реальность такова, что есть судебные решения, подтверждающие доначисление налогов при льготной продаже недвижимости дочерним предприятиям без какого-либо обоснования цены.

Отчет об оценке перед проведением подобных сделок мог бы стать значительным аргументом. Оспаривание же решения о доначислении налогов в арбитражном суде выявит сокращение компанией активов и в итоге не удастся избежать налоговых претензий.
Поскольку сделка сначала была совершена по цене ниже кадастровой стоимости, а затем компаниям — участникам сделки не удалось доказать, что сделка проводилась по рыночной цене недвижимости.

Продажа недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости

Есть случаи, когда продается недвижимость по цене ниже её кадастровой стоимости, а объект был в собственности продавца менее 3-х лет.

Налоговики сейчас проверяют все сделки с недвижимостью, зарегистрированные в Росреестре, которые совершались по цене ниже чем 70% от кадастровой стоимости.
Что будет, если вы продали свой объект по цене ниже чем 70% от кадастра и налоговая это отметила?

Если налоговикам удастся доказать умысел (налоговую оптимизацию), то будут доначислены штрафы и пени. Вам придётся после продажи платить НДФЛ с полной кадастровой стоимости, а не от цены продажи (или рыночной стоимости).

То есть если кадастровая стоимость объекта завышена (превышает рыночную), вы вынуждены платить завышеный налог на период владения недвижимостью, а затем после продажи объекта налоговики начисляют ещё и НДФЛ от этой завышеной стоимости.

Что необходимо сделать собственнику в таком случае? Если в собственности продавца объект находился менее 3-х лет, то возможно, сначала нужно было оспорить его кадастровую стоимость, а затем продавать.

Но вот оспаривание кадастровой стоимости довольно длительная процедура, можно безуспешно пытаться сделать это в комиссии Росреестра, затем идти в суд, это может затянуться на полгода.

Как альтернативу можно предложить сделать отчет об оценке, чтобы обезопасить себя.
Перед проведением сделки с недвижимостью ознакомьтесь с законодательством, обратитесь к специалистам. Это могут быть юристы или оценщики.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector