Veomo.ru

Финансовый журнал
5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обязанность управляющей компании по содержанию общего имущества

Права управляющей компании многоквартирного дома как способ выполнить услуги

Комфортное проживание в высотном доме зависит от работы управляющей компании (УК). Но сфера ответственности этих организаций надежно упрятана в «дебрях» законов и «закоулках» СНиПов.

Вот и выступают жильцы и коммунальщики в вопросах содержания имущества МКД чаще непримиримыми сторонами, нежели партнерами. Попробуем разобраться с правами и обязанностями управляющей компании многоквартирного дома.

Права управляющей компании многоквартирного дома — законодательная база

Что такое управляющая компания?

Жильцы МКД вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. Граждане рассчитывают на бесперебойное водоснабжение, эффективную работу отопления, чистые дворы и подъезды. Но что делать, если подрядчик не выполняет в полном объеме обязанности?

Проявить компетентный подход к участию в деятельности УК. Для этого понадобится осведомленность в законодательных принципах деятельности коммунальных структур и хотя бы начальные познания в обширном своде нормативных документов:

  1. Жилищном Кодексе (ст. 154-157, 161-165).
  2. Гражданском Кодексе (ст. 209-217, 288-293, 683-688).
  3. ФЗ 210 «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов».
  4. ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Полезно заглянуть в правительственные постановления, в числе которых стоит выделить особо:

  • «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации МКД» — № 75;
  • «О порядке предоставления коммунальных услуг» — № 307;
  • «Об утверждении правил содержания общего имущества в МКД» — № 491. Распоряжение регламентирует основания для изменения оплаты в случае некачественных, несвоевременных или неполных работ от УК;
  • «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» — №25.

Важно. Любая УК обязана действовать на основание учредительных документов, соответствующих требованиям п.3 ст. 89 ГК РФ и ст. 12 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью». Также с 1 июня 2016 года сведения об УК должны аккумулироваться в системе ГИС ЖКХ.

Договор управления МКД

Заключение договора управления многоквартирным домом

Именно договор определяет конкретные права и обязанности сторон, устанавливает порядок действий при форс-мажорах, детализирует законодательные требования и ответственность. В чем же суть заключения договоров с коммунальными структурами?

  1. Объектом соглашения выступает комплекс услуг жизнеобеспечения МКД, оказываемых коммунальной организацией собственникам многоэтажки. Эти работы исполнитель представляет официально. Собственники, в свою очередь, согласуют предлагаемые работы. Другой стороной договора выступают обязанности пользователей по своевременной оплате услуг ЖКХ и соблюдению порядка проживания в МКД.
  2. Субъектами договорных отношений выступают владельцы жилых помещений (или коммерческих) и УК многоквартирного дома в качестве юридического лица. Они именуются сторонами.
  3. В соответствие с ЖК РФ услуги непременно должны включать:
    • текущую эксплуатацию имущества и ремонтные работы;
    • решение организационно-управленческих задач.
  4. В обязательном порядке предусматриваются границы прав и ответственности сторон. При этом второй аспект включает варианты ответственности, юридические последствия за невыполнение обязательств (штрафы, пени), условия расторжения договора:
    • в одностороннем режиме;
    • обоюдно;
    • через суд.
  5. Актуальность договорных условий должна укладываться в рамки от года до 5 лет. Как правило, соглашение принимается на 3 года.

Договор на обслуживание МКД разрабатывается собранием жильцов и утверждается протоколом с указанием даты заключения, периодом действия и сроком прекращения полномочий.

Обязанности УК

Обязанности УК перед собственником по жилищному кодексу

Структура услуг всех управляющих компаний идентична, разница лишь в расценках. Предусмотренные работы УК осуществляет в безапелляционном порядке.

Уклонение коммунальщиков хотя бы от одной услуги является основанием для жалоб в контрольно-надзорные органы. В крайних ситуациях недоделки оборачиваются штрафными санкциями и даже аннулированием соглашения.

Содержание общего имущества МКД

Каковы обязанности УК по содержанию общедомового имущества? В соответствие с постановлением 401 (п. 2, раздел I) к общему имуществу многоэтажек относятся:

  • помещения, не являющиеся частью квартир (те же подъезды);
  • лестничные марши и межэтажные лестничные площадки, крыша, фасад;
  • лифты с шахтами, чердаки, тех. этажи и подвалы, колясочные;
  • встроенные гаражные помещения и машино-места, созданные за счет жильцов;
  • коммуникации и технические системы, мусоропроводы, обслуживающие более одной квартиры;
  • несущие элементы – фасад, межэтажные перекрытия, несущие стены, балконные плиты и т. д.

Полезно знать, что спортивные/детские площадки, коллективные автостоянки, теплопункты и другие системы по жизнеобеспечению конкретного дома входят в общий имущественный массив. Его обслуживание относится к ведению УК.

Важно. Полный перечень имущества конкретного строения можно узнать в ЕГРП (реестр) и в государственном кадастре (п. 3,4 раздела I пост. 401).

Перечень основных услуг УК по содержанию общего имущества:

  • регулярную уборку подъездов, замену перегоревших лампочек, штукатурно-малярные работы;
  • уход за придомовой территорией, зелеными насаждениями, обустройство участка;
  • вывоз мусора и бытовых отходов. При отсутствии собственных мощностей компания вправе заключать подрядный договор со специализированной организацией;
  • поддержание фасада дома в надлежащем виде и состоянии. Компания должна не только убирать хаотично размещаемые объявления и следы неизвестного творчества, но и обновлять/заменять отделку здания;
  • прочищение канализационных систем дома.

Нужно ли все это дополнительно перечислять в договоре оказания услуг? Как коммунальщики, так и жильцы руководствуются требованиями законов, где указан весь объем возможных работ.

Но все же в договоре должен содержаться раздел с детализацией работ.

Ремонт жилья

Как должны проводиться ремонтные работы?

Поддержка эксплуатационных характеристик коммуникаций и конструкций, поддержка архитектуры дома – вот обобщенно для чего создаются УК.

В идеале результатом ее работы является комфортный и безопасный быт жильцов. Конечная цель достижима при своевременном выполнении ремонта.

Эти работы делят на капитальные и текущие:

  1. Капитальный ремонт – качественно меняет эксплуатационные характеристики здания.
  2. Текущие работы поддерживают изначально предусмотренные свойства здания.

В текущий ремонт входит:

  • герметизация стен, стыков и прочих конструктивных элементов;
  • восстановление деформированных и поврежденных секций и коммуникаций;
  • малярно-штукатурные работы по фасаду МКД, стенам и потолкам мест общего пользования;
  • ремонт окон, крыши, входных отсеков (тамбур, подъезды);
  • восстановление работы общих участков систем тепловодоснабжения, электрических и газовых коммуникаций здания;
  • подготовка инженерных систем к отопительному сезону;
  • для выполнения возложенных обязанностей УК вправе заключать договора с подрядными организациями и поставщиками специфических работ (газоснабжение, электроэнергия).

Этот перечень не является исчерпывающим, и при необходимости компания может провести другие типы ремонтных работ, предусмотренных действующими нормативами.

Организационные услуги УК

Организация работы управляющей компании

Без рационального «зерна» в работе УК вряд ли собственники жилья получат качественный ремонт, придомовую автостоянку или площадку для детских игр.

Так что деятельность управляющей компании не заканчивается, а начинается с организационных мероприятий:

  • сбор коммунальных платежей, расчеты с подрядчиками и поставщиками;
  • организация делопроизводства в рамках обслуживания МКД, заключение договоров подряда со сторонними исполнителями, контроль качества, перерасчет платежей;
  • контроль правомерного расходования жильцами энергоресурсов: выявление расхищения энергии, установки не отвечающих требованиям приборов учета;
  • работа с недобросовестными плательщиками: взыскание задолженности, в том числе в судебном порядке, начисление пеней и штрафов;
  • взаимодействие с владельцами квартир. Общие собрания должны проводиться не реже одного заседания в год;
  • информирование собственников жилфонда об изменениях в тарификации и содержания услуг, сроках оплаты.

Обязанностей у коммунальщиков, конечно, масса. Но закон наделил эти структуры и правами.

Права УК

Все тем же договором за компанией закреплены функции контроля и надзора в части исполнения квартиросъемщиками своих обязанностей. Вот в чем заключаются эти права:

  • поскольку доходы УК складываются из коммунальных платежей граждан, задержки в оплате ведут к прямым убыткам компании, а также неполному выполнению работ. Взыскание задолженности законными способами – первое, о чем следует упомянуть;
  • погашать платежи поставщикам услуг за счет средств резервного фонда УГ;
  • сверять предоставленные собственниками сведения о показаниях приборов учета. А также пересчитывать начисленные платежи, ограничивать предоставление услуг должникам;
  • следить за характером проводимых ремонтов в квартирах собственников и сообщать в контрольно-надзорные органы о фактах незаконных перепланировок жилья, использования жилой площади не по назначению, нарушений санитарных и других правил проживания в МКД.

О формировании доходов УК стоит упомянуть особо. Не так плохо живут коммунальщики, как они пытаются это представить:

  • оплата жильцов за ремонт и содержание жилья;
  • оплата энергоресурсов по среднему тарифу. Ловкий ход УК, когда за свет плата взимается по нормативу, а вот поставщику услуг УК переводит с учетом показаний магистральных счетчиков. Разница получается внушительной. Вот почему обслуживающая МКД организация не заинтересована в установке индивидуальных приборов учета.

Из всего объема поступивших платежей от граждан 50-60% уходит на плату сторонним подрядчикам, остальное – чистая прибыль.

Ответственность УК

Ответственность управляющей компании

За предоставление некачественных услуг или полное невыполнение компании грозит:

  • наложение обязанностей возместить причиненные убытки потерпевшей стороне от последствий действия/бездействия УК (ст. 44 ГК РФ);
  • административный штраф 40-50 тыс. руб. за нарушение правил по содержанию жилых домов (ст. 7.22 КоАП);
  • штраф от 5 до 10 тыс. рублей на должностных лиц за нарушения нормативов предоставления коммунальных услуг (ст. 7.23 КоАП).

С 2011 года за сокрытие информации от второй стороны договора, а также выдачу неполных или ложных сведений о деятельности управляющие компании расплачиваются штрафами (ст. 7.23.1):

  • 30-40 тыс. руб. – на должностных лиц коммунальных структур;
  • 250-300 тыс. руб. – на юридических лиц, а также ИП, предоставляющих коммунальные услуги.

В целом мера ответственности зависит от наступивших вредных последствий и может ограничиваться штрафами, пусть и немалыми. А может обернуться уголовным делом в отношении ответственного должностного лица, его дисквалификацией на определенный отрезок времени или бессрочно.

Читать еще:  Заявление на возврат прав после лишения образец

Как заставить работать УК?

Что делать, если управляющая компания не хочет качественно обслуживать МКД?

Что делать, если УО не в полном объеме выполняет предусмотренные договором работы?

Гражданское законодательство предусматривает возмещение ущерба исполнителем пострадавшей стороне в случае некачественных услуг (ст. 59).

Причем, потребовать компенсацию вправе и те, что не скреплял свои отношения с управленцем МКД соглашением.

В любом случае понадобится судебное решение о возмещении. Подача иска сопровождается:

  • подготовкой доказательств нарушений;
  • копии сопроводительных документов (договора, копии квитанций по оплате услуг и др.);
  • попытки решить вопрос в досудебном порядке (обязательный шаг) путем направления письма-претензии в компанию.

Хорошая возможность восстановить справедливость – жалоба в Прокуратуру и/или Роспотребнадзор. Контролирующий орган инициирует проверку.

Если факты подтверждаются, в УК поступает прокурорское представление об устранении имеющихся нарушений. Затем также можно обратиться в суд за присуждением гражданской компенсации.

Закон предоставляет немало способов воздействовать на коммунальщиков. Но договор – понятие обоюдное. Поэтому надо учитывать, что, требуя положенного от УК, не стоит забывать об обязанностях жильцов.

Дополнительно об управляющих компаниях и их взаимодействии с собственниками жилья вы можете узнать, посмотрев видео:

Обязанность управляющей компании по содержанию общего имущества

Как правило на семинара в интернете говорят нам в основном об административных наказаниях управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК и руководителей этих организаций за нарушения при осуществлении управления МКД. Но мало кто напоминает руководителям и Управляющим Организациям о том, что при выявлении различных правонарушений могут применять не только административные меры наказания, но и уголовные!

Сегодня мы хотим подробно разъяснить тему ответственности руководителей Управляющих Организация сферы ЖКХ с точки зрения уголовного наказаний: за что могут привлечь руководителя УО и УК, ТСЖ, ЖСК к уголовному наказанию?

Административные правонарушения в России строго регламентируются КоАП РФ и ЖК РФ и ,наверняка, все руководители и председатели, знакомы как с перечнем правонарушений, так и с соответствующими штрафными санкциями. Уголовная ответственность в сфере ЖКХ при осуществлении деятельности по управлению МКД наступает реже.

Юристы ЖКХ-Проф подготовили для вас перечень деяний, за которые УК, ТСЖ и ЖСК, в том числе и их руководители, могут быть привлечены к уголовной ответственности в 2019-2020 гг..

В соответствии с нормами УК РФ уголовная ответственность может наступить как по общим основаниям для всех физических лиц в РФ, так и при совершении действий (или бездействий), связанных конкретно с деятельностью по управлению жилыми домами. Мы рассмотрим подробнее ответственность и наказания, связанные именно с профессиональным управлением многоквартирных домов:

1. Подделка протоколов и решений общих собраний собственников

Большинство руководителей и председателей знают о том, что подделка протоколов и/или решений собственников на общем собрании подлежит уголовной ответственности, – ч.ч. 1 ст. 327 УК РФ.

Ответственность руководителя УО:

Подделка, изготовление или оборот поддельных документов в соответствии с действующим законодательством карается принудительными работами или лишением свободны на срок от нескольких месяцев до 4 лет. А также мерой пресечения может быть штраф в размере до 80 тыс.рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 месяцев.

2. Ненадлежащее исполнение обязанностей и причинение крупного ущерба или вреда здоровью в связи с этим

Нередко наказывают руководителей УК, ТСЖ и ЖСК за причинения тяжкого вреда здоровью или смерти физ.лицам по причине того, что УО ненадлежащим образом выполняла обязанности по содержанию и ремонту МКД.

Примеры знакомы всем: гибель людей из-за неисправности лифта, обрушения балконной плиты, сход льда или снега с крыш (что особо часто случается в Санкт-Петербурге).

Ответственность руководителя УО:

Если был причинен тяжкий вред здоровью по неосторожности (ст. 118 УК РФ) руководителю или председателю грозит штраф в размере до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода за период до 6 месяцев, либо обязательные работы на срок до 48 часов, исправительные работы на срок до 2 лет, либо ограничением свободы на срок до 3 лет.

Если из-за ненадлежащего выполнения обязанностей по содержанию и ремонту МКД кто-то погиб, то судить руководителя УО будут по ч. 2 ст. 109 или ч. 3 ст. 238 УК РФ. Наказываются данные преступления по разному в зависимости от степени ущерба и количества пострадавших лиц.

Ответственность руководителя УО:

исправительные или принудительными работы на срок до 4 лет, либо ограничение или лишение свободы на срок до 4 лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью как на определенный срок, так и без такового.

Если УО отключила в квартире электроэнергию и это стало причиной крупного ущерба имуществу собственников или всего дома, причинило тяжкий вред здоровью или, что еще хуже, привело к смерти человека, то руководителя или председателя будут судить по ч.ч. 1, 2 ст. 215.1 УК РФ. Важное условие: судом должно быть установлено, что действия УО по отключению/ограничению КУ были незаконными и именно они привели к ущербу.

3. Присвоение имущества собственников или платежей за ЖКУ

Руководители и/или сотрудники управляющих организаций, в том числе ТСЖ и ЖСК также могут быть привлечены уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством по статье мошенничество.

Самыми частыми преступлениями оказываются махинации, связанные с ОИ собственников, его ремонтом, а также расходованием средств, оплаченных собственниками за КУ и капремонт. Данные преступления попадают под статью мошенничество с использованием служебного положения – ч. 3 ст. 159 УК РФ.

Если преднамеренное неисполнение договоров стало причиной ущерба дому в крупном (от 3 млн рублей) или особо крупном (от 12 млн руб.) размере, то ответственность судом будет определена по ч.ч. 5, 6, 7 ст. 159 УК РФ.

Также УО могут попасть под уголовную ответственность при управлении многоквартирными домами за присвоение или растрату имущества собственников, их денежных средств с использованием служебного положения. Это может быть как присвоение платежей собственников за ЖКУ, так и продажа каких-либо элементов или объектов, входящих в состав общего имущества собственников, заключение заведомо невыгодных сделок. Пример: На УО завели уголовное дело за хищение денежных средств собственников. Виновного осудят по ч.ч. 3, 4 ст. 160 УК РФ.

Ответственность руководителя УО:

Штраф до 120 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 1 года, либо обязательными или исправительными работами на срок от 360 часов до 1 года, ограничением свободы до 2 лет, принудительными работами до 2 лет лет, либо арестом до 4 месяцев или лишением свободы до 2лет.

4. Деятельность УО без лицензии и уклонение от уплаты долгов

Руководителей или председателей управляющих организаций могут осудить, если УО, возглавляемая им, занималась управлением МКД без лицензии. Если УК, ТСЖ или ЖСК собирала с собственников платежи и получила от своей незаконной деятельности доход или причинила ущерб свыше 2,25 млн рублей, то ответственность попадает под ч. 1 ст. 171 УК РФ в случае. Если сумма ущерба в итоге превысила 9 млн рублей, то обвинители будут апеллировать к ч. 2 ст. 171 УК РФ.

Ответственность руководителя УО:

штраф от 100 до 500 тыс руб или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период 1-3 лет, принудительными работами или лишением свободы до 5 лет со штрафом в размере до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 мес.

Не стоит забывать, что руководителя УК или председателя ТСЖ/ЖСК могут наказать по этим статьям за иную деятельность без получения лицензии на определенный вид деятельности, принесшую большую прибыль: на вывоз ТБО, обслуживание лифтового оборудования или оборудования пожарной безопасности и пр.

Также все вы хорошо знаете, что за УО могут лишить лицензии за непогашение долгов перед РСО . Однако мало кто помнит, что уклонение от уплаты долга в сумме более 2,25 млн рублей после того, как задолженность был уже подтверждена в судебном порядке, руководителя организации могут привлечь к уголовной ответственности по ст. 177 УК РФ.

Ответственность руководителя УО:

штраф до 200 тыс.рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 18 месяцев, обязательными работами на срок до 480 часов или принудительными работами до 2 лет, арестом или лишением свободы на срок до 2 лет .

5. Проникновение в квартиру без разрешения проживающих

Сотрудникам УК, ЖСК или ТСЖ в некоторых ситуациях необходимо попасть в квартиры собственников: например, для осмотра общедомовых коммуникаций, которые проходят через квартиры, для проверки приборов учёта. Они имеют на это право согласно пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354. Однако УО не имеют право врываться в квартиры без разрешения их собственников.

Если сотрудники УО проникли в квартиру без разрешения собственника, то законодательство расценивает действия сотрудников как незаконное проникновение в жилое помещение против воли проживающих с использованием служебного положения – ч. 3 ст. 139 УК РФ.

Ответственность:

штраф до 40 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 3 мес, либо обязательными работами на срок до 360 часов, исправительными работами на срок до 1 года или арестом на срок до 3 месяцев.

Читать еще:  Имеют ли юридическое значение фактические супружеские отношения

6. Нарушение требований безопасного проживания в доме из-за действий или бездействия УО

Как мы все помним, УК, ЖСК и ТСЖ отвечают за содержание и ремонт ОИ в МКД, а также за создание условий для безопасного проживания люде. Если же из-за ненадлежащего исполнения УО своих обязанностей произошёл несчастный случай, в результате которого сильно пострадали или даже погибли жители дома, руководитель и сотрудники УО будут наказаны по УК РФ.

Нарушение требований безопасности при проведении строительных работ: При проведении ремонтных работ в доме на человека/людей обрушились строительные леса, возведённые для ремонта фасада дома, или он/они отравились газом, парами красок, что причинило тяжкий вред здоровью. К негативным последствиям относят потерю слуха, зрения, психические расстройства, утрату трудоспособности и пр. Судить ответственных будут по ч.ч. 1–3 ст. 216 УК РФ.

Требований пожарной безопасности: В соответствии с договором управления УО отвечает за пожарную безопасность в доме, в том числе следит за тем, чтобы не были захламлены коридоры, пожарные выходы, открывались входные двери, в надлежащем состоянии содержалась электропроводка в доме и пр. Если в доме случится пожар, огонь причинит значительный ущерб имуществу/здоровью людей, кто-то погибнет, и вина УО в этом будет доказана, то судить виновных будут по ч.ч. 1–3 ст. 219 УК РФ

Нарушение санитарно-эпидемиологических правил: Руководителя и сотрудников УО будут судить по УК РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических правил в случае распространение в доме или на придомовой территории крыс, которые являются переносчиками опасных заболеваний. Если это станет причиной массового заболевания или отравления людей, то УО, не принявшую вовремя мер по дератизации, ждёт наказание по ч.ч. 1, 2 ст. 236 УК РФ.

Ответственность:

Штраф до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 месяцев, ограничением свободы до 3 лет, принудительными работами или лишением свободы до 7 лет с лишением права занимать определенные должности.

Уголовная ответственность в отношении руководителей УО предусмотрена дополнительно в том случае, если они не исполнили требования вступившего в силу судебного акта или препятствовали их исполнению (ст. 315 УК РФ).

Главной особенностью почти всех ситуаций, когда руководителям УК, ТСЖ и ЖСК грозит уголовная ответственность за их действие/бездействие при управлении УО и МКД, является причинение ущерба в крупном и особо крупном размере,причинение вреда здоровью или же смерть одного или более лиц. При этом использование сотрудниками своего служебного положения при совершении противоправных действий отягчает их вину и делает наказание за них более строгим. УК РФ по указанным выше преступлениям предусмотрены разные виды наказаний.

Специалисты ЖКХ-Проф помогают руководителям управляющих организаций как Санкт-Петербурга, так и др.городов России избежать уголовной ответственности с помощью предварительных и своевременных консультаций.

Чем занимается управляющая компания: ее основные функции в сфере ЖКХ

Область ЖКХ – одна из важнейших на сегодняшний день. Она присутствует в нашей жизни каждый день, хоть мы этого и не замечаем. Сегодня обязанности по содержанию домов и придомовых территорий в надлежащем виде полностью ложатся на плечи юридических лиц – управляющих компаний (УК). Жильцы имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию, заключив с ней договор.

Каждый собственник жилья в доме должен получить по экземпляру договора, в котором подробно прописаны права и обязанности сторон. Конечно, в действительности эти права не всегда соблюдаются. Чем занимается управляющая компания ЖКХ и что входит в ее обязанности, рассмотрим далее.

Что такое управляющая компания

В сфере ЖКХ управляющая компания – это организация, главная обязанность которой заключается в обеспечении надлежащего санитарного и технического состояния многоквартирных домов и придомовой территории.

УК заключает ряд договоров с иными хозяйствующими организациями, которые поставляют жильцам различные коммунальные услуги. Помимо УК, управление домом может осуществляться собственниками самостоятельно или через товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Однако именно УК на сегодняшний день является наиболее распространенным методом управления. Иными словами, компания служит своеобразным посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг.

Выбрать УК жильцы могут на общем собрании собственников жилья. Также они могут продлить срок действия соглашения с организацией либо прекратить его.

В качестве УК могут выступать акционерные общества, жилищные кооперативы, некоммерческие организации. Они выполняют ряд важнейших социальных, экономических и технических функций. Деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ трудно переоценить – она является гарантом комфорта жильцов дома.

Виды компаний:

  1. Управляющие. Название говорит само за себя. Их цель – содержание в порядке общедомового имущества, осуществление функций управления. Все остальные функции ложатся на третьих лиц или иных исполнителей.
  2. Эксплуатационные – организации, которые осуществляют свою деятельность в соответствии с соглашениями подряда. Как правило, их работа направлена на поддержание технического и санитарного состояния многоквартирного дома.
  3. Гибридные – совмещают в себе как функции управления, так и услуги по ремонту, обслуживанию и содержанию домов.

Способ управления зависит от активности жильцов дома и их готовности тратить дополнительные финансовые средства.

Чем регулируется деятельность УК

На законодательном уровне статус УК не регламентирован. Однако обязанности УК регулируются Жилищным кодексом – ЖКХ-сфера очень обширна.

В нем и в Гражданском кодексе РФ установлено, что жильцы дома обязаны на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом. В чем еще заключается ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Деятельность УК регулируется контрольно-надзорным органом – Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ) и ее территориальными органами.

Эта организация имеет право проводить плановые и внеплановые проверки, выдавать предписания УК, проверять ее деятельность на предмет законности. Также государственная инспекция проводит контроль за порядком лицензирования компаний.

На заметку. Для того чтобы вашу УК проверила ГЖИ, необходимо подать письменное заявление, указать в нем свои данные и основание для обращения.

На региональном уровне организацию контролирует ряд органов:

  1. Министерство строительства – занимается вопросами капитального ремонта, предоставления услуг ЖКХ.
  2. Федеральная антимонопольная служба – следит за порядком образования цен на коммунальные услуги.
  3. Министерство энергетики – осуществляет надзор за нормативами подачи теплоэнергии.

На местном уровне деятельность УК регламентируется локальными нормативными актами администрации города (района) или иных муниципальных образований. Предусмотрен порядок выездных и документальных проверок.

Не стоит забывать еще об одном способе контроля: сами жильцы имеют законное право следить за деятельностью УК и корректировать ее. Все действия регламентируются договором, заключенным между жильцами и УК. Именно поэтому важно максимально точно прописать в нем все пункты и условия.

Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Собственники и арендаторы жилья не всегда понимают, какие именно обязанности возложены на управляющую организацию. Некоторые УК пользуются недостаточной осведомленностью граждан и не всегда выполняют свои обязательства по содержанию и ремонту дома.

У жильцов появляется много вопросов и недопониманий. Чтобы их не возникало, необходимо четко понимать, что именно входит в круг обязанностей УК. Права и обязанности управляющей компании в многоквартирном доме рассмотрим далее.

Ремонтные работы

В круг обязанностей по ремонту общедомового имущества и дома входят:

  1. Работы по капитальному ремонту.
  2. Осмотр состояния дома и придомовой территории.
  3. Устранение аварийных ситуаций и профилактика их возникновения.
  4. Подготовка жилья к сезону отопления.
  5. Озеленение придомовой территории.
  6. Поддержание санитарного состояния подъезда и иных помещений дома.
  7. Поддержание нормального состояния коммуникаций дома.
  8. Осуществление текущего ремонта.
  9. Установка и поддержание корректной работы приборов общедомового учета.

На придомовой территории

В эту территорию входит участок земли, расположенной возле МКД. Она, как и дом, является собственностью жильцов. Придомовая территория служит показателем благополучности дома и его жителей. У УК также есть ряд полномочий, которые она обязана осуществлять в отношении придомовой территории:

  • содержание участка в чистоте, уборка мусора;
  • обеспечение проезда аварийным службам в случае наступления чрезвычайной ситуации;
  • облагораживание и озеленение клумб;
  • установка безопасных детских площадок;
  • предоставление парковочных мест жителям МКД;
  • возведение спортивных площадок.

Некоторые компании в целях экономии средств не нанимают дворников. Дворы из-за этого находятся в ужасном состоянии: грязь, мусор, неухоженные газоны.

Технический контроль

Представляет собой комплекс мероприятий, направленный на поддержание зданий в нормальном техническом состоянии. Производится наблюдение за объектами на предмет тех или иных неполадок, собранные данные исследуются, после чего составляется смета.

Обязанности по части технического контроля исполняет техотдел УК. Руководит отделом главный инженер, у него в подчинении находятся электрик, сантехник, дворник. Поводом проведения технического обследования МКД и его придомовой территории может являться как инициатива УК, так и обращение жильцов.

Обязанности перед собственниками по перерасчету

Согласно современному законодательству, данный раздел также включается в обязанности управляющих компаний по содержанию многоквартирного дома. В него входят:

  1. Содержание дома. Если жильцы докажут, что вывоз мусора и уборка в подъезде не производится в том количестве и в том качестве, которое указано в договоре, то по итогам перерасчета стоимость таких услуг исключается из счета на оплату.
  2. Водоснабжение. Если в вашу квартиру поступает вода с ржавчиной, или из крана разносятся неприятные запахи, то ее подача не оплачивается до момента устранения неполадок. Если температура воды не соответствует нормам, то ее стоимость также уменьшается. То же самое касается срока ремонтных работ: если он превышен, то за каждый час просрочки стоимость уменьшается на 0,15%.
  3. Отопление. Если приборы отопления работают с перебоями, то вам положен перерасчет суммы на оплату. Как и в водоснабжении, за каждый час просрочки стоимость услуг понижается на 0,15%.
  4. Газ и электричество. Перерывы в газоснабжении влекут за собой уменьшение оплаты на 0,15% за каждый час. То же самое касается и электричества.
Читать еще:  Официальная ликвидация ооо без проверки

Финансовое обеспечение

В каждой УК должен быть экономический отдел. Его обязанности заключаются в следующем:

  • исследование действующей финансовой политики УК;
  • разработка тарифных планов;
  • взаимодействие с должниками;
  • перевод финансов поставщикам коммунальных услуг;
  • снабжение заработной платой сотрудников УК.

В экономическом отделе находится главный бухгалтер УК и экономист. Они проводят всю расчетную политику организации, изучают направления своей деятельности, в результате полученных данных оптимизируют расходы.

Что не входит в обязанности УК

Итак, изучим, что же не подразумевает работа управляющих компаний в сфере ЖКХ. В первую очередь она не обязана выполнять действия, которые прямо не предусмотрены жилищным законодательством.

Представим ситуацию: во время очередного косметического ремонта стены подъезда покрасили в зеленый цвет. Жильцам дома это не понравилось, и они решили написать жалобу на УК в жилищную инспекцию с требованием перекрасить стены. УК выполнила свою обязанность по ремонту? Да, выполнила. Цвет стен здесь роли не играет, и в принятии такой жалобы будет отказано.

Или представьте, что ваша собака перегрызла счетчик воды. По закону, УК обязана бесплатно устанавливать общедомовые приборы учета, что она и сделала в вашей квартире. И в том, что по вашей вине счетчик пришел в негодность, УК не виновата. Вы обязаны повторно установить прибор, заплатив деньги из своего кармана.

На сегодняшний день УК действительно допускают много нарушений. Однако не стоит путать понятия «обязан» и «должен» и требовать от организации удовлетворения своих желаний.

Количество жалоб на различные управляющие организации растут с каждым днем. Наиболее распространенные из них касаются оплаты коммунальных платежей или уборки дома и придомовой территории. Люди возмущены, что ежемесячные платежи из их кошельков уходят «в никуда».

Подъезды грязные, цветочные клумбы неухоженные, обязанности по ремонту не исполнялись уже много лет. Если УК никак не реагирует на ваши жалобы и обращения, вы всегда можете организовать внеплановое собрание собственников МКД и на повестку дня поставить вопрос о смене УК.

Заключение

Круг полномочий управляющих организаций весьма обширен. Сюда включены обязанности УК по Жилищному кодексу ЖКХ по ремонту, уборке, поддержанию нормального состояния дома.

Функции управляющих компаний многоквартирного дома подробно регламентируются жилищным законодательством. Услуги управляющей компании индивидуальны, и если они не выполняются в надлежащем качестве или количестве, жильцам следует подавать жалобу или менять УК на другую.

Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома в 2021 году

Не всегда владельцы квартир в многоквартирных домах знают все обязанности, которые должна выполнять обслуживающая их дом управляющая компания. Под услугами, которые оказывает УК по содержанию и ремонту дома понимают достаточно широкий спектр работ и услуг. Однако УК часто пользуется неосведомленностью жильцов и выполнение некоторых обязанностей просто игнорирует. В статье рассмотрим обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома.

  1. Управляющая компания
  2. На основании чего работают УК
  3. Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома
  4. Работы по эксплуатации и ремонту
  5. Организационные и управленческие услуги
  6. Права управляющей компании
  7. Порядок организации работы управляющей компании
  8. Как УК отчитывается перед жильцами
  9. Как осуществляется контроль за деятельностью УК

Управляющая компания

Важно! Управляющая компания (УК) – это юрлицо, основной деятельностью которой является оказание услуг в сфере управления многоквартирными домами, содержания общедомового имущества, оснащения необходимыми ресурсами, а также поддержание на надлежащем уровне санитарного и технического состояния дома.

Различают три вида УК: управляющая, гибридная и эксплуатационная. Самостоятельно УК выполняют только работы по управлению и содержанию общедомового имущества. Такие работы, как тех- и санитарное содержание, а также коммунальные услуги выполняются сторонними организациями и лицами. С ними УК заключают договора на выполнение услуг. Эксплуатационные УК работы осуществляют на основании подряда, который заключают непосредственно с владельцами квартир, либо с ТСЖ в лице председателя правления (Читайте также статью ⇒ Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме).

На основании чего работают УК

Основные нормативные акты, на основании которых работают УК будут следующие:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • Закон №210-ФЗ от 30.12.2004 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;
  • Постановление Правительства РФ №354 от 06.05.2011 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах».

Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома

Обязанности УК, связанные с содержанием многоквартирного дома делятся на две категории:

  • Работы, связанные с эксплуатацией и ремонтными работами;
  • Услуги, имеющие организационный и управленческий характер.

Работы по эксплуатации и ремонту

К первой категории обязанностей относят работы, связанные с:

  • Обеспечением пожарной и иной безопасности владельцев квартир;
  • Регулярным осмотром имущества общего пользования, а также с выявлением повреждений. Проводят такой осмотр дважды в год, при этом дом осматривают от фундамента до чердачного помещения и крыши. Такие проверки рекомендуется проводить либо перед началом отопительного сезона, либо после него.
  • Текущим ремонтом общего имущества.
  • Подготовкой многоэтажного дома к зимнему периоду.
  • Устранением аварий и последствий аварий многоквартирного дома.
  • Поддержанием в рабочем состоянии коммуникаций и сетей многоквартирного дома.
  • Поддержанием чистоты в подъездах, а также проведением регулярной уборки и санобработки.
  • Благоустройством прилегающих территорий, в том числе работы по озеленению этих территорий.
  • Транспортировкой мусора, отходов.
  • Установкой общих для всех жильцов приборов учета, а также дальнейшая их эксплуатация.
  • Принятием мер, способствующих более эффективному расходованию энергии и снижению расходов по коммунальным услугам.

Организационные и управленческие услуги

Под управленческими и организационными услугами понимают:

  • Контроль за оплатой коммунальных услуг жильцами.
  • Выявление жильцов, которые используют ресурсы в обход учетных устройств, а также недобросовестных и злостных неплательщиков коммунальных услуг.
  • Контакт с компаниями, которые предоставляют коммунальные услуги, а также контроль за тем, чтобы эти услуги поставлялись должного качества.
  • Хранение техдокументации на дом, а также контроль за целостностью этих документов.
  • Осуществление учета жильцов многоквартирного дома, включая жильцов, которые проживают по договору соцнайма.
  • Проведение собраний жильцов, а также регулярное предоставление отчетов о проделанных работах. Проведение таких собраний должно быть не реже раза в год.
  • Ознакомление владельцев квартир с новыми тарифными ставками на коммунальные услуги.

Права управляющей компании

Помимо того, что управляющие компании должны выполнять ряд обязанностей, за ними закреплены некоторые права:

  • Требовать от жильцов оплачивать предоставляемые услуги в полном объеме и своевременно, а в случаях нарушений выставлять пени.
  • Получать доступ в квартиры в заранее оговоренное время для проведения ремонта или осмотра коммуникаций аварийными и другими службами.
  • Каждые полгода осуществлять проверку правильности и достоверности передаваемых владельцами квартир показаний приборов учета.
  • В случае необходимости и в соответствии с действующим законодательством ограничивать жильцам коммунальные услуги и ресурсы.
  • Иные права в соответствии с действующим законодательством.

Порядок организации работы управляющей компании

Работа УК по организации, обслуживанию и управлению многоквартирным домом могут производиться одним из вариантов:

  • УК состоит из руководителей и менеджеров, которые осуществляют все текущие организационные вопросы. Для работ, связанных с ремонтом, уборкой общедомовых помещений, обслуживания общего имущества, а также выполнения иных работ привлекаются сторонние специализированные организации. За все те услуги, которые они оказывают отвечает УК.
  • УК полностью обеспечивает управление, обслуживание и эксплуатацию дома. В соответствии с этим в такой компании предусматривает широкий штат работников, а также определенное оборудование и техника. Однако при таком варианте все работы подвергаются более тщательному контролю.

Как УК отчитывается перед жильцами

Важно! Порядок, в соответствии с которым УК осуществляет отчет перед владельцами квартир регламентируется ЖК РФ. Отчет УК должны предоставлять по каждому году, до конца первого квартира года, следующего за отчетным. Но в договоре об управлении многоквартирным домом может предусматриваться и иные сроки отчета.

Предоставляемый отчет должен быть всесторонним, комплексным и полным. Отчет должен содержать показатели деятельности компании за прошедший год. Кроме того, в отчете должен указываться план работ по улучшению условий проживания и благоустройству территорий, которые планируются в будущем году. Такой отчет предоставляется он общем собрании собственников, после чего подлежит их утверждению (Читайте также статью ⇒ Как узнать свою УК по адресу).

Как осуществляется контроль за деятельностью УК

Нанимают УК для обслуживания своего многоквартирного дома сами собственники квартир, соответственно, они имеют право контролировать качество услуг, оказываемых выбранной УК. Имеют они такое право с соответствии с ЖК РФ. Что могут контролировать жильцы: качество выполняемых работ или услуг, своевременность их выполнения, а также полноту работ и услуг. На основании закона №237-ФЗ жильцы вправе осуществлять подробный контроль за УК. На основании этого закона жильцы могут получать доступ к информации, связанной с финансово-хозяйственным состоянием, выполнением работ по ремонту, содержанию общего имущества, а также формированием расценок на коммунальные услуги.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector