Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Снижение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Как оспорить или снизить кадастровую стоимость земли ?!

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Каждый земельный участок должен иметь кадастровую стоимость. Кадастровая стоимость в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации является расчетной величиной, которая устанавливается после проведения специализированной государственной оценки.

Бывает так, что допускаются ошибки в определении кадастровой стоимости земельного участка. Это может влиять на величину налогового бремени, возлагающегося на граждан или влиять на стоимость земли при оформлении договора купли-продажи участка.

Какие основания предусматриваются для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка ?!

Обычно интересует пересмотр кадастровой стоимость земельного участка непосредственно собственники. Основанием для обращения в соответствующие компетентные органы служит недостоверность сведений о земли, и из-за этого сложно продать участок либо сдать его в аренду. Также из-за ошибки могут неверно начислять налог. Как правило налог на земельный участок начисляется для собственника в большую стоимость. Естественно то, что мало кто захочет платить лишние налоги. Оспорить кадастровую стоимость в соответствии с нормами земельного законодательства можно обратившись в муниципалитет или же в судебные органы с исковым заявлением об исправлении кадастровой стоимости земельного участка.

Обращение в комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости.

Вы можете обратиться с письменным заявлением и собранным пакетом правоустанавливающих документов в комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости земли при администрации по месту жительства.

В заявлении, подаваемом в комиссию указываются обоснования о пересмотре кадастровой стоимости, кадастровая выписка, сведения о заявителе, сведения о правоустанавливающих документов на земельный участок. Можно дополнительно обратиться к заказчику, который выполняет работы по определению кадастровой стоимости земельного участка. Это может быть орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местной власти.

Заявление может не приниматься в тех случаях, если нарушен срок его подачи, представлен не полный комплект документов, документы подаются неуправомоченным лицом. После подачи документов следует принять непосредственное участие в комиссии и дождаться ее решения, которое выносится по истечению одного календарного месяца с момента принятия документов.

По результатам рассмотрения комиссия может вынести решение об отказе или же решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Если решение вынесли в вашу пользу, то тогда с официальными документами надо обратиться в регистрирующие органы.

Что делать, если комиссия вынесла отказ ?!

Бывает так, что по тем или иным причинам комиссия выносит отказ. В такой ситуации стоит защищать свои права в порядке судебного производства. В исковом заявлении указывается наименование судебного органа, данные о заявителе, сведения об ответчике. Ответчиком по таким категориям дел выступает комиссия об оспаривании кадастровой стоимости

К исковому заявлению, подготовленному по числу лиц, участвующих в процессе прикладываются следующие документы:

  • Постановление об отказе в оспаривании кадастровой стоимости в оригинале;
  • Кадастровая выписка на оспариваемый земельный участок;
  • Копия паспорта гражданина Российской Федерации;
  • Копии правоустанавливающих документов на участок земли. Это может быть договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании земельного участка;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины. Для подобных категорий дел размер государственной пошлины составляет триста рублей. Квитанцию можно взять в суде и оплатить ее в ближайшем банке, потом приложив квитанцию к искам и остальным документам.
  • С исковым заявлением можно обратиться в судебные органы не позднее пяти календарных лет с момента внесения в ЕГРН оспариваемых результатов кадастровой стоимости земли.

Если вы обращались в комиссию при администрации и получили отказ в оспаривании кадастровой стоимости, то тогда иск в суд надо подать не позднее трех календарных месяцев со дня вынесения результата.

Особенности судебного производства.

По общем правилам, установленным нормами гражданско-процессуального законодательства Российской Федерации срок рассмотрения категорий дел, связанных с оспариванием ошибочной кадастровой стоимости земельного участка составляет порядка двух календарных месяцев.

При вынесении решения в пользу ответчика должно содержаться указание на вновь установленную сумму кадастровой стоимости. Решение вступает в законную силу по истечении тридцати календарных дней с момента его непосредственного вынесения мотивированной части. Несогласная сторона вправе обжаловать судебный акт в вышестоящей судебной инстанции в период, предоставленный для обжалования в порядке апелляционного судебного производства. Если суд удовлетворит заявленные требования, то новая кадастровая стоимость вносится в реестр с первого января года, в котором было проведено инициированное судебное разбирательство. Получить излишне уплаченный средства можно только за этот период. За предыдущие годы возврат не осуществляется, поэтому обязательно учитывайте этот фактор.

Наличие в собственности земельного участка – это не только возможность пользоваться и распоряжаться землей, но и определенные права и обязанности, которые устанавливаются нормами действующего законодательства Российской Федерации. Собственник имеет право совершать с данным объектом любые имущественные сделки – продать или подарить участок, оформить его в ренту, предложить его другому человеку в аренду или передать по наследству. Но помимо всех преимуществ, хозяин берет на себя обязанность по уплате налога за владение, пользование и собственное распоряжение участком. И далеко не все собственники знают, что для правильного расчета налога нужно знать точную кадастровую стоимость недвижимого имущества.

Неправильный расчет реестровой цены земельных участков может привести к существенным убыткам его владельцев. Именно поэтому многие из них, попавшие в такую неприятную ситуацию, спешат оспорить результаты государственной оценки. Можно ли уменьшить кадастровую стоимость ?! Да, но для этого придется обращаться за защитой своих прав и интересов в судебные органы.

Какие действия надо предпринять в первую очередь ?!

Снизить кадастровую стоимость собственник земельного участка может при помощи подачи искового заявления в судебный орган. В целом, кадастровая оценка земли является одним из важнейших этапов ее регистрации. В соответствии с нормами земельного законодательства все земельные участки в Российской Федерации должны иметь свой кадастровой номер и стоять на учете. При этом неправильная оценка кадастровой сложности имеет довольно негативные последствия для самого собственника.

Как же поступить в ситуации, когда после очередного определения кадастровой стоимости земли обнаружилось, что итоговая сумма не соответствует ее прямой рыночной цене? Допустим, она превышает ее более чем на 20%. В первую очередь, стоит разобраться, почему так произошло, и только потом надо применять действия для ее постепенного уменьшения. Стоит сказать то что собственник сам, собственными глазами может посмотреть заключение оценщика и в дальнейшем оспорить его путем подачи искового заявления в суд. Это сложный и неоднозначный процесс, который требует существенных затрат временных ресурсов, поэтому за помощью лучше обратиться к опытному и компетентному юристу, который поможет разобраться в сложившейся ситуации. Порядок действий заключается в том, чтобы при обнаружении неточностей обратиться в специализированную экспертную комиссию при Росреестре, затем с выпиской из Росреестра уже можно обращаться непосредственно в судебные органы.

Можно ли снизить кадастровую стоимость земельного участка?

В случае неоправданного завышения себестоимости объекта недвижимости, владельцы имеют право подать соответствующее заявление на переоценку.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Читать еще:  Через какое время перечисляют единовременное пособие

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В случае отказа в процедуре переоценки специальной комиссией, собственники вправе обратиться с исковым заявлением в судебный орган.

Что это такое?

Вся без исключения недвижимость подлежит постановке на учет специализированным органом с целью минимизации числа споров по вопросу прав собственности.

Весомую роль играет себестоимость объекта недвижимости. Кадастровая стоимость является финансовым показателем, денежным эквивалентом, по отношению к которому исполнительная власть приравнивает объект.

Кадастровую себестоимость рассчитывают квалифицированные специалисты оценщики из оценочных компаний, с которыми исполнительная власть заключила соответствующие договора.

Кадастровая себестоимость определяется, беря во внимание:

  • территорию объекта недвижимости;
  • месторасположение;
  • наличие либо отсутствие инфраструктуры;
  • показатели прибыли местного населения и иные факторы.

Кадастровые показатели себестоимости могут подлежать корректировки в период инфляции и роста цен на объекты недвижимого имущества.

Из-за этого крайне важно периодически заказывать выписку в территориальном представительстве Росреестра.

Правовое регулирование

Основным нормативным актом принято считать Федеральный закон № 135 от июля 1998 года с последними поправками ФЗ № 225.

В частности, статья 24.12 указывает на обязательство осуществления кадастровой оценки с периодичностью 1 раз в несколько лет.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка

В ст. 66 ЗК РФ четко указано, что кадастровая себестоимость земельного надела рассчитывается, отталкиваясь из рыночной цены, а сам порядок оценки идентичен с методикой определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Основными Положениями, на которые следует ссылаться,- отображаются в главе 3.1 Федерального закона № 135.

Кадастровая оценка проводится по решению местного органа самоуправления либо же исполнительной власти в субъектах РФ.

Властями утвержден список объектов, которые подлежат оценки и по завершению процедуры результат должен быть зафиксирован и опубликован в четком соответствии с российским законодательством.

Если же результаты затронут права граждан либо же юридических лиц, то они вправе формировать запросы с целью получения сведения относительно кадастровой себестоимости.

Дополнительно предоставляется возможность обжаловать результаты переоценки в комиссии. Комиссия вправе не только признать жалобу необоснованной, но и перенаправить сведения в Кадастровую палату территориального представительства Росреестра РФ.

Обжаловать кадастровую себестоимость имеют право:

  • собственники объектов недвижимости;
  • арендаторы;
  • лица, у которых есть право на приватизацию земли.

Таким правом обладают представители государственной власти по отношению к имуществу, что относится к муниципальной либо государственной собственности.

Основания

Основаниями для обращения в комиссию либо же в судебный орган принято считать:

  • сведения об объекте недвижимости, которые брались во внимание в период расчета кадастровой себестоимости, являются недостоверными;
  • рыночная цена была определена на период, когда происходило определение кадастровых показателей.

Указанные основания являются основными, по которым следует приступать к обжалованию.

Какие требуются документы при покупке земельного участка? Смотрите тут.

Порядок действий

Досудебный вариант урегулирования спора подразумевает под собой обращение в комиссию. Для этих целей в 2020 году следует придерживаться определенного механизма:

  1. В территориальном представительстве Росреестра необходимо оформить справку о результатах оценки, которые подлежат обжалованию. Она предоставляется на бесплатной основе.
  2. Далее необходимо обратиться в Кадастровую палату с целью оформления кадастрового паспорта.
  3. На следующем этапе копии документов заверяются в нотариальном органе.
  4. Далее нужно обратиться к оценщику с целью подтверждения соответствий нормам российского законодательства отчета.
  5. На завершающей стадии следует составить заявление относительно пересмотра себестоимости.

Полученное заявление подлежит рассмотрению в течении 30 дней. В течении 7 дней комиссия предоставит оповещение о том, когда именно будет рассматриваться полученный ими запрос.

Необходимые документы

С целью снижения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию следует предоставить такой перечень документов:

  • кадастровую справку о кадастровой себестоимости надела, в которой отображается результат обжалования;
  • правоустанавливающую и правоподтверждающую документацию на объект недвижимости – копии следует заверить в нотариальном органе;
  • документы о недостоверных сведениях по недвижимости, которые применялись при определении кадастровой стоимости;
  • отчет, в котором отображается рыночная себестоимость в бумажной либо электронной форме – если подача заявления осуществляется в период установки цены;
  • положительное заключение квалифицированного эксперта;
  • иную документацию при необходимости.

При подаче искового заявления в судебный орган дополнительно нужно приложить:

  • уведомление, которое подтверждает факт вручения копии иска всеми участниками конфликтной ситуации;
  • квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины;
  • доверенность – если вопросом занимается уполномоченный представитель;
  • документы, подтверждающие попытки досудебного урегулирования спора.

К сведению: при попытке подать заявление без сопровождающей документации, будет отклонено в принятии судебным органом.

Заявление

Российским законодательством предусмотрена возможность составления заявления в свободной форме.

Одновременно с этим в нем должны быть отображены такие сведения:

  • инициалы заявителя;
  • адрес проживания;
  • контактные сведения;
  • действующий адрес электронной почты;
  • СНИЛС.

При подаче заявления компаниями, необходимо отображать:

  • наименование организации;
  • ОГРН;
  • фактический и юридический адрес;
  • контактные данные, включая факс;
  • полные инициалы правообладателя.

Далее нужно отобразить просьбу о пересмотре с целью уменьшения кадастровой стоимости земельного участка согласно основаниям.

Дополнительно отображается кадастровый номер земельного надела и его месторасположение.

Стоимость услуги

Финансовые расходы, которые возникнут у заявителя в период понижения кадастровой себестоимости, имеют вид:

Размер госпошлины при оформлении необходимой документации600 рублей
Предоставляемые услуги по оценки80 тыс.
Получение заключения СРО20 тыс.
Осуществление судебной экспертизы80 тыс.
Предоставление услуг юристами70 тыс.
Госпошлины за обращение в судебный орган6 тыс.
Транспортные расходыОт 400 рублей

Судебный орган вправе возложить финансовые затраты на ответчика, но в любой ситуации изначально и несет истец.

Что такое нецелевое использование земельного участка? Информация здесь.

Нужен образец кадастровой выписки на земельный участок? Подробности в этой статье.

Судебная практика

В большинстве случаев споры по кадастровой себестоимости формируются по земельным наделам. Неясность может возникнуть в период расчета себестоимости, если судебный орган зафиксирует обоснованность требований истца.

Нередко встречаются ситуации, при которых истец просит определить рыночный показатель на момент переоценки (задним числом). На период обжалования оценщик и рассчитывает рыночную цену надела.

В дальнейшем это предоставит основание заинтересованным гражданам для инициации перерасчета и взыскания с налогового органа переплаченных налоговых взносов с момента, когда в ГКН отобразили недостоверную цену.

Судебные органы, обладающие общей юрисдикцией, убеждены в том, что кадастровая себестоимость может быть подвержена поправке, если судебный иск удовлетворен с периода, когда соответствующее решение набрало юридической силы.

На видео о кадастровой стоимости

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53
Читать еще:  Что нужно делать при затоплении квартиры

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимого имущества, земельного участка: документы, процедура, пошлины

Основные положения, регулирующие порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации движимого и недвижимого имущества, изложены в Конституции РФ, Гражданском кодексе и принимаемых в соответствии с ними нормативных правовых актах.

Как и кто определяет кадастровую стоимость

Орган, уполномоченный вести кадастровый учет недвижимости — Росреестр.

Кадастровая деятельность – это осуществляемая сотрудниками кадастровой службы работа, направленная на подготовку документации, содержащей сведения, необходимые для обеспечения кадастрового учета недвижимости и присвоения ему кадастрового номера.

Обязательной для включения в кадастр является информация о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Кадастровая стоимость – это определяемая с помощью методов массовой или индивидуальной оценки официальная цена недвижимого имущества, для определения которой применяются удельные показатели (цена за 1 кв. м. площади недвижимого имущества). Порядок расчета кадастровой стоимости устанавливает Министерство экономического развития России. Подобное определение можно увидеть в Википедии. ↵

В государственную базу заносится материальный эквивалент, вычисляемый путем анализа спроса и предложения, существующего на рынке недвижимости на момент оценивания. Для этого используют метод массовой оценки, оценивая группы объектов, обладающих схожими свойствами, или, при отсутствии возможности сгруппировать объекты, метод индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Оценочные мероприятия проводятся раз в 3-5 лет.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости: квартиры, дома или земли

Стоимость объекта, внесенная в кадастр, может в ряде случаев превышать рыночную, а ведь именно она напрямую влияет на размер взимаемого налога на недвижимость (например, земельного налога).

Итак, что делать, если кадастровая стоимость квартиры или земельного участка выше рыночной, можно ли ее снизить? Если собственник полагает, что стоимости его имущества дана завышенная оценка, и хочет осуществить её снижение, законом ему предоставлена такая возможность. При наличии оснований полагать, что информация о недвижимости и государственная оценка проведена на основании ошибочных данных, собственник может прибегнуть к услугам независимых оценочных компаний. Такое обращение делается с целью оценки его собственности, осуществив которую, компания предоставит отчет, играющий важную роль в процессе, направленном на изменение «официальной» стоимости в сторону уменьшения.

Согласно законодательству РФ существуют 2 способа оспаривания:

Досудебный процесс

Деятельность, связанная с изменением стоимости недвижимости, осуществляется территориальными комиссиями, работающими при каждом Управлении Росреестра.

Привлекать или нет комиссию к процессу снижения стоимости объекта (к примеру, земельного участка), собственник вправе решать самостоятельно. Однако этот шаг способствует упрощению процедуры, уточнению данных о стоимости недвижимости и определению цены объекта, наиболее приближенной к рыночной.

Внесудебный процесс состоит из нескольких этапов:

  1. В комиссию направляется заявление.
  2. Заседание по рассмотрению заявления.
  3. Письменное уведомление о результате рассмотрения.

Комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней после подачи.

Решение комиссии оформляется в письменном виде и направляется заявителю. Секретарь комиссии уведомляет заявителя о принятом решении в течение 5 дней.

Документы, необходимые для подачи заявления на комиссию:

  1. Заявление, содержащее личные данные заявителя и описание ситуации, требующей вмешательства комиссии.
  2. Справка о результатах оценки недвижимости.
  3. Документы, подтверждающие право собственности, заверенные нотариусом.
  4. Документальные доказательства недостоверности сведений о стоимости недвижимого имущества.
  5. Отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости.

После рассмотрения заявления комиссией выносится заключение о положительном или отрицательном решении вопроса о переоценке недвижимости. При отрицательном решении в заключении должны быть изложены мотивы отказа удовлетворить требования заявителя.

Судебный процесс

Если собственник (простой гражданин или ИП) здания, земельного участка или иного объекта недвижимости не согласен и желает поспорить с выводами комиссии, законом ему предоставляется право на подачу искового заявления в суд.

Как указано в ст. 24.19 Закона РФ «Об оценочной деятельности», исковое заявление можно подать только в Арбитражный суд.

Документы, необходимые для оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества в суде:

  1. Исковое заявление.
  2. Документы, подтверждающие право собственности, заверенные нотариусом.
  3. Справка о стоимости объекта.
  4. Документальные доказательства недостоверности сведений о недвижимости.
  5. Отчет оценщика о рыночной стоимости недвижимого имущества.
  6. Заключение экспертизы, выполненное специалистами организации оценщиков, подтверждающее, что отчет об оценке рыночной стоимости отвечает требованиям закона РФ об оценочной деятельности.

В исковом заявлении могут быть заявлены следующие (безусловно, справедливые) требования:

  1. Установить рыночную стоимость недвижимого имущества.
  2. Изменить кадастровую стоимость, основываясь на установлении факта предоставления недостоверной информации об объекте.

Обращаясь для решения вопроса в суд, нужно уложиться в пятилетний срок с момента внесения сведений о стоимости в кадастр. Ведь за этот срок все равно произойдет переоценка, даже без суда.

Возможные ошибки

В процессе спора важно избегать следующих типичных ошибок:

  1. ошибки, связанные с датами.
  2. ошибки, связанные с формулировками.
  3. ошибочный выбор ответчиков.
  4. экспертиза СРО.

Подробнее смотрите в этом видео:

Немного статистики: ваши шансы на успех в суде

Согласно статистическим данным по судебной практике, в 2014 г. было удовлетворено около 32% заявлений, направленных в Росреестр. За 2015 г. процент положительных решений составил 27%.

Судебная статистика содержит данные о том, что в 2014 г. по выше обозначенному виду исков положительные судебные решения были приняты в 70% случаев, в 2015 г. были удовлетворены 78% заявлений.

Статистика позволяет прийти к выводу, что для граждан наиболее результативным является прибегнуть к помощи суда, минуя комиссию. Это потребует увеличения временных затрат, однако, шансы на положительный результат будут значительно выше.

Стоимость юридических услуг

Переоценка недвижимого имущества – длительный процесс, как правило, для принятия решения будет проведено несколько судебных заседаний. При отсутствии у участников процесса подтверждающих их позицию документов суд откладывает заседание с целью предоставить сторонам время для сбора документации. Рассматривая исковое заявление, суд должен принять окончательное решение в срок, ограниченный двумя месяцами со дня подачи.

Расходы на госпошлину на 2021-й год составят 300 р. для физ.лиц и 2000 р. для юр. лиц. Стоимость подготовки независимого экспертного заключения составит примерно 30 000 рублей.

Услуги юриста оцениваются индивидуально для каждого отдельного случая. Размер оплаты юридической помощи является конфиденциальной информацией.

В заключении предлагаем посмотреть очень толковое видео, где все возможные действия расписаны по шагам:

Надеюсь, теперь вам гораздо понятнее, и откуда берется кадастровая стоимость, и что делать, если она завышена.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Данное исследование проводится в рамках

Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – это величина расчетная, дающая представление о ценности каждого объекта недвижимости; используется для вычисления арендной платы, налога, цены при его приобретении из гос. собственности и др. В основном её оспаривают тогда, когда хотят снизить величину налога, ведь именно от её величины зависит налогооблагаемая база.

Переоценка величины кадастровой стоимости недвижимости производится методом массовой оценки, из-за чего возможно получение результата, в котором она будет значительно завышена, т.к. индивидуальные особенности объекта не учитываются.

Пересмотр результатов ее расчёта может быть по следующим основаниям:

при её расчёте использована недостоверная информация;

на дату, на которую она была рассчитана, установлена рыночная стоимость объекта.

Читать еще:  Где составить договор дарения на квартиру

Результаты расчёта кадастровой стоимости (в соответствии с законом) можно оспаривать в течение 6-ти месяцев (с даты их занесения в гос. кадастр недвижимости) в комиссии по рассмотрению споров, а по прошествии этого времени — в суде.

Результаты расчёта могут оспаривать:

лица как физические, так и юридические, но только в том случае, если полученные результаты каким-либо образом затрагивают их обязанности и права;

государство (в лице органов гос. власти), в отношении недвижимости, находящейся в гос. собственности.

При этом физ. лица могут как предварительно обратиться в комиссию по рассмотрению споров, так и сразу обращаться в суд. Для всех остальных (будь то юр. лица, органы гос. власти) оспаривание результатов в суде становится возможным в двух случаях:

после отклонения заявления о перерасчёте кадастровой стоимости комиссией (при этом основание для пересмотра должно соответствовать законодательству),

в том случае, если поданное заявление не рассмотрено комиссией на протяжении месяца со дня его подачи.

К заявлению в комиссию по рассмотрению споров необходимо приложить:

справку на объект недвижимости о его кадастровой стоимости;

заверенную нотариально копию документа о праве собственности на недвижимость;

документы, которые подтверждают, что сведения о недвижимости, использованные при расчёте, являются недостоверными (в случае их наличия);

отчёт по результатам оценки рыночной стоимости интересующей недвижимости;

положительное экспертное заключение о соответствии отчета, произведенного по результатам расчётов, законодательству. Эксперт, подготовивший данное заключение, должен также являться членом СРО. Экспертное заключение необходимо в том случае, если рыночная стоимость недвижимости отличается от кадастровой более чем на 30%.

После подачи всего пакета документов, по результатам их анализа, комиссия может отказать, однако ее решение в любом случае может быть оспорено в судебном порядке.

Наша организация готова подготовить для Вас документы: отчет об оценке и помощь в получении положительного экспертного заключения на него.

Для вычисления рыночной стоимости (в соответствии со стандартами) применяются следующие подходы: доходный, сравнительный и затратный. Для отказа от применения любого из этих подходов требуется обоснование.

Доходный – это подход, представляющий набор методов, основанных на определении доходов, ожидаемых от использования данного объекта.

Сравнительный – это подход, представляющий набор методов, основанных на сравнении интересующего объекта с аналогами, по которым существует информация о ценах.

Затратный – это подход, представляющий набор методов, основанных на определении затрат на восстановление или замену объекта с учетом износа.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Под ней будем понимать вычисление его рыночной стоимости на конкретную дату. Для выполнения поставленной задачи используют доходный и сравнительный подходы.

В рамках доходного подхода отражается выгода от использования объекта. Преимущества данного подхода при проведении оценки недвижимости заключаются в том, что именно оценка будущих доходов от эксплуатации является основополагающим фактором при принятии решения потенциальным инвестором о приобретении объекта.

Оценка по сравнительному подходу использует информацию о ценах предложений на объекты, которые можно сравнить с объектом оценки. Данный подход является наиболее привлекательным, когда в наличии имеется информация о похожих сделках или ценах предложений.

Результат же, получаемый по затратному подходу, отражает скорее затраты собственника имущества при строительстве объектов недвижимого имущества. Затратный подход, в большинстве случаев, не даёт возможности понять рыночную стоимость, т.к. она далеко не всегда соответствует понесенным затратам.

Доходный подход может быть реализован:

методом капитализации земельной ренты;

методом предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты. Рента – это доход, который приносит участок земли. Метод заключается в расчёте рыночной стоимости делением значения земельной ренты, определяемого оценщиком, на коэффициент капитализации, который также определяет оценщик.

Суть метода остатка сводится к расчёту размера земельной ренты, определяемого как разность дохода от единого объекта недвижимости (участок плюс здание) за выбранный период времени (рассчитывается по рыночным ставкам платы за аренду) и дохода, получаемого от планируемых улучшений за аналогичный временной период; вычисление рыночной стоимости производится посредством капитализации земельной ренты.

Метод предполагаемого использования предусматривает вычисление стоимости посредством дисконтирования всех доходов и расходов, которые связанны с использованием участка. Дисконтирование — это процесс пересчёта всех будущих расходов и доходов на дату проведения оценки по ставке дисконтирования, которая соответствует уровню риска при вложении капитала в конкретный участок земли (определяется оценщиком).

При использовании сравнительного подхода применяют:

метод сравнения продаж;

Метод сравнения продаж состоит в:

сравнении объекта недвижимости с объектами-аналогами (проданными или выставленными на продажу) по определённым критериям,

определении по каждому из критериев сравнения корректировок цен на объект-аналог с последующим проведением корректировок по всем критериям,

вычислении рыночной стоимости посредством обобщения откорректированных расценок на аналоги.

Метод выделения и метод распределения на первом этапе (для единого объекта недвижимости) аналогичны методу сравнения продаж. На втором этапе производится вычисление стоимости участка:

вычитанием из значения, полученного на первом этапе стоимости проведения улучшений (метод выделения);

умножением значения, полученного на первом этапе на значение доли, приходящееся на участок в стоимости единого объекта недвижимости (метод распределения).

Оспаривание кадастровой стоимости здания

Под ней будем понимать вычисление рыночной стоимости данного здания на конкретную дату. Рассмотрим возможности применения трёх приведённых выше подходов для данной цели.

Применение затратного подхода в случае оценки здания нецелесообразно, поскольку не отражает сложившийся уровень спроса и предложения на рынке нежилых помещений. Реализация метода требует большого количества допущений, которые обязательно скажутся на корректности результатов.

Сравнительный подход может быть реализован:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж является самым объективным, что связано с достаточной развитостью рынка коммерческой недвижимости в Москве.

Использование метода валового рентного мультипликатора предусматривает вычисление рыночной стоимости здания посредством перемножения годовой арендной ставки объекта со значением валового рентного мультипликатора (отношение цены продажи объекта к валовой выручке), которые определяются оценщиком на базе сопоставимых объектов.

При применении доходного подхода пользуются:

методом прямой капитализации дохода;

методом дисконтирования денежных потоков.

Использование метода прямой капитализации предусмотрено в тех случаях, когда предполагается, что приносимый объектом доход, будет относительно постоянным. Основой данного метода является текущий денежный доход, получаемый владельцем здания. Рыночная стоимость здания будет равна доходу, делённому на коэффициент капитализации, который определяется оценщиком.

Использование методики дисконтирования денежных потоков предполагает оценку здания при неравномерно меняющемся поступлении денежных потоков; также учитывается степень риска. При данном методе рыночная стоимость здания высчитывается, как сумма будущих доходов (пересчитанных на текущий момент) и стоимости здания, за которую оно может быть продано в будущем. При расчётах используют ставку дисконтирования – ставка дохода на капитал, также называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Как при оценке кадастровой стоимости земельного участка так и здания результирующим этапом оценки является проведение согласования результатов – вычисление итоговой стоимости имущества с использованием результатов, которые были получены по результатам оценки всеми подходами.

На основании анализа всех факторов подходам присваиваются весовые коэффициенты, учитывающие влияние каждого метода на стоимость объекта.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector