Veomo.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Структура отчета об оценке недвижимого имущества

Структура отчета об оценке недвижимого имущества

Татарова А.В.
Оценка недвижимости и управление собственностью
Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

2. Оценка недвижимости

2.8. Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

– дата составления и порядковый номер отчета;
– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
– дата определения стоимости объекта оценки;
– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Структура отчета об оценке

1. Общие сведения.
1.1. Основные факты и выводы.
1.2. Цель оценки.
1.3. Оцениваемые права.
1.4. Сертификат качества оценки.
1.5. Квалификация оценщиков.
1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

2. Используемая терминология и процесс оценки.

3. Анализ объекта оценки и его окружения.

3.1. Описание земельного участка.
3.2. Описание улучшений.
3.3. Общая характеристика региона.
3.4. Анализ рынка недвижимости города.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).

4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.
4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5. Определение стоимости объекта оценки.

5.1. Определение стоимости земли.
5.2. Определение стоимости улучшений:

– затратным подходом,
– сравнительным подходом,
– доходным подходом.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.

Отчет об оценке и заключение о стоимости – в чем отличие?

Оценка недвижимости сегодня относится к популярным видам услуг. Необходимость в ее проведении возникает довольно часто – и при продаже/обмене недвижимого имущества, и когда оно является объектом судебных процессов.

Проведенный экспертом анализ стоимостной оценки предоставляет обеим сторонам подробные сведения о состоянии имущества, выступающего объектом правоотношений.

Компания «АБН-Консалт» предлагает воспользоваться широким спектром оценочных услуг. Наши специалисты проводят оценку любых объектов недвижимости, работая как с предприятиями, так и физлицами.

Результаты труда специалиста-оценщика оформляются в письменном виде, заказчику они предоставляются в форме отчета.

Особенности выполнения отчета и требования к его содержанию

Отчет об оценке – документ, выполняемый в бумажной либо электронной форме, представляющий результаты проведенной независимой оценки и содержащий заключительные выводы специалиста о стоимости недвижимости. Он обязан учитывать все федеральные стандарты и нормативные документы. Вывод, который специалист отражает в отчете, должен быть однозначным, без двояких толкований.

Читать еще:  Можно ли отправить апелляционную жалобу по почте

Содержание отчета прописано актами на законодательном уровне. Документ состоит из нескольких разделов, составляющих его основную структуру. В качестве обязательных данных должны присутствовать сведения о:

  • Дате выполнения оценочных процедур.
  • Использованных специалистом стандартах.
  • Целях (задачах) выполнения оценки.
  • Дате (номере) отчетного документа.
  • Мотивации проведения оценки.
  • Специалисте, выполнявшем процедуру.
  • Точное описание жилья (документов), в которых отражены его основные параметры.
  • Методика определения стоимости жилья, его финальный размер.
  • Список использованных данных (с отсылкой к источникам).
  • Иные данные и факты, относимые специалистом к существенным при обосновании выбранной методики расчета.

Отчетный документ дополняется приложениями (копии бумаг), на основании которых специалист допускается к проведению оценочной деятельности, правоустанавливающих документов на жилье, техдокументации и фотоснимков.

Бумажная форма отчета имеет постраничную нумерацию, прошивается, удостоверяется личной печатью, подписью самого оценщика. Электронный экземпляр должен содержать усиленную электронную подпись специалиста.

Нюансы заключения относительно стоимости

Если заказчику не нужен отчет об оценке, выполненный по всем правилам и требованиям закона, можно заказать заключение о рыночной стоимости. Такой документ стоит дешевле и составляется быстрее, чем полноценный отчет.

По аналогии с отчетом заключение составляет эксперт-оценщик. По форме это справка о стоимости недвижимости, составленная на фирменном бланке оценочной компании, заверенная подписью руководителя и печатью. Рыночная стоимость жилья, отраженная в заключении, будет такая же, как и в отчете.

Заключение о стоимости представляет собой одностраничный документ. Его основное отличие от отчета заключается в статусе – он не имеет доказательственного значения, поэтому представить его в качестве официального документа в госинстанции нельзя. Вы можете использовать заключение в качестве информационной базы для принятия решения о продаже либо ведения переговорах.

Экспертное заключение для суда

Отдельным документом является «Экспертное заключение», выполненное на основании Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Данный документ сопоставим с оценочным отчетом (стоимостная экспертиза), он выполняется для судов различных инстанций в случае выбора оценщика судебным экспертом.

Стоимость «Экспертного заключения» для суда зависит от количества и сложности вопросов, поставленных перед экспертом и регалий и уровня квалификации самого эксперта. Как правило, экспертизу поручают специалистам со значительным опытом и имеющим подтверждаемые глубокие знания в профильной области. Соответственно, с учетом критерия требований к эксперту, стоимость работ по составлению «Экспертного заключения» для суда в большинстве случаев превосходит стоимость составления отчета об оценке, если речь идет об одном и том же объекте оценки.

Структура отчета об оценке недвижимого имущества

Оформление отчета об оценке недвижимости компанией «ИНЕКС»

Отчет об оценке недвижимости составляют квалифицированные специалисты, имеющие соответствующие сертификационные документы на свою деятельность – лицензию, страховку, а также свидетельство о прохождении обучения.

Выполнив комплекс работ по оценке имущества, эксперты фиксируют результаты своей работы в отчетном документе, который, помимо прочего, должен отражать стоимость объекта на свободном рынке. Иногда, чтобы упростить этапы формирования отчета, клиент и исполнитель договариваются заменить его кратким выводом, цель которого – информировать о цене квартиры, здания и т. д.

В таких документах информация отражена в кратком виде: заключение содержит анализ рынка, расчет, описание корректировок, обоснование, краткую информацию по объекту, оценке и выводах, сертификаты оценщика и организации. При этом отсутствует описание рабочих методов, задействованных экспертами в этом мероприятии.

Информация о рыночной цене недвижимости может понадобиться владельцу при разных обстоятельствах, основные из них, это:

  • Любые сделки с недвижимостью;
  • Кредитование (ипотека, залог);
  • Страхование недвижимого имущества.

Зачем составляется отчет о рыночной стоимости

При разделе унаследованной недвижимости и делении его между родственниками, стороны могут обратиться в суд, для чего также нужен оценочный отчет об объекте недвижимости. В случае если один из наследников получил право собственности, а вторая сторона отказалась от своей доли взамен компенсации — потребуется составить отчет о рыночной стоимости.

Читать еще:  Договор купли продажи гаражного бокса образец

Часто оценка собственности запрашивается при оформлении ипотечного кредитования. Согласно статье 102 ФЗ, 2013 год (пункт 1) кредитный договор должен содержать информацию о цене недвижимости, которая в этом случае является залогом. Данной деятельностью занимаются оценочные компании, которые рекомендуются банком. Работу оценщиков также оплачивает заемщик.

Как правило, банки предлагают клиенту ознакомиться со списком аккредитованных ими юридических лиц по оценке недвижимых объектов, но не настаивают на выборе той или иной фирмы. Однако специалисты рекомендуют клиентам кредитных организаций выбирать проверенную оценочную компанию, что во многом упростит сотрудничество между всеми сторонами.

Важный момент: у такой фирмы должен быть полис гражданской ответственности (покрытие – не меньше 300 тысяч рублей), который компенсирует клиенту возможные ошибки в работе экспертов.

Также, оценщики должны составлять отчеты согласно требованиям банка, благодаря чему в документе будет отражена полноценная информация о залоговом объекте.

Цена вопроса зависит от региона, где располагается квартира. Цифра меняется, т. к. каждому заказчику важны определенные сроки. Влияет и объем работ, тип недвижимости.

Из чего состоит отчет об оценке недвижимости

Структура документа включает в себя множество разделов, каждый из которых нужно раскрыть и проанализировать. Профессиональные эксперты всегда придерживаются правил, прописанных в федеральном стандарте о регламентированных требованиях к отчетному документу № 3 ФСО.

Также нужно указать техническое состояние объекта, его коммуникаций, год возведения. Технические характеристики должны содержать данные о материале постройки, типе перекрытий между этажами, планировке, метраже, этажности и высоте всего здания. Обязательно должна быть отображена инфраструктура района (транспорт, магазины, транспортные развязки, школы и другие социальные объекты).

Если речь идет об оценке квартиры, в отчете должно присутствовать описание состояние помещения: качество ремонта, наличие встроенной техники.

Все страницы отчета пронумерованы, прошиты, а сам документ заверен печатью компании, подписью ответственного лица.

Эксперты компании «ИНЕКС» гарантируют высокое качество работ при вполне приемлемой стоимости услуг, включая составление отчета. Время подготовки документов в нашей компании – всего пара дней, в зависимости от комплекса и вида работ.

Отчёт об оценке имущества

Если вы обращаетесь в оценочную компанию по поводу оценки стоимости какого-либо имущества, по итогу работы эксперта вы получите отчёт. Этот отчёт об оценке – вовсе не обычная справка, в которой перечислена собственность и указана её цена.

На самом деле это достаточно объёмный документ, в котором имеется много информации как по самому объекту оценки, так и по методам, которые использовались экспертом. Всё это оформляется согласно требованиям законодательства и имеет юридическую силу.

Зачем нужен отчёт об оценке

К оценке имущества прибегают в самых разных случаях. Самые распространённые:

  • Продажа или покупка квартиры, дома, автомобиля и прочего имущества.
  • Продажа, покупка бизнеса или оборудования.
  • Раздел общего имущества при разводе или делении бизнеса.
  • Для получения страховки или при страховании.
  • Для получения ипотеки или кредита под залог какого-либо имущества.
  • Банкротство или реорганизация компании.

Существует и множество других, менее распространённых ситуаций. Но в любом случае результатом работы эксперта станет отчёт об оценке, который затем используется в соответствующей организации. Например, для банка он послужит основой для расчёта суммы ипотеки, и для определения залоговой стоимости квартиры, передаваемой в залог банку. Для суда при разделе имущества — на основе этого документа посчитают долю каждого участника. При продаже это позволит назначить адекватную цену, что особенно важно для юридических лиц. Страховая компания может использовать отчет об оценке для определения страховой стоимости.

Поэтому отчёт об оценке нужен всегда, когда дело касается покупки-продажи или имущественных споров. Но он должен быть правильно оформлен, чтобы иметь силу.

Из чего состоит отчёт об оценке

Вид отчёта об оценке регулируется законодательно – для этого есть Федеральный стандарт «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)». Там прописаны основные правила по оформлению и содержанию этого документа.

Читать еще:  Последовательность оформления земельного участка в собственность

Согласно этому стандарту, в отчёте должна содержаться только доказуемая и обоснованная информация относительно стоимости имущества. Оценщик указывает, на основе каких данных он рассчитал данную цену. Например, при оценке повреждённого или уничтоженного имущества, эксперт может взять цены аналогичных вещей в нескольких магазинах, и рассчитать среднюю. Если эксперт делает некоторые допущения, он это указывает и аргументирует.

Также эксперт указывает все факторы, которые повлияли на окончательную цену. Например, это может быть естественный износ, или сумма дополнительных восстановительных работ. На стоимость квартиры влияет не только её площадь и планировка, но и местоположение, наличие парковки, лифта и многое другое. Так, возраст автомобиля влияет на его цену, даже если он в отличном состоянии. В стоимость ущерба от затопления или пожара прибавляются работы по демонтажу и монтажу повреждённых элементов. Все эти факторы перечисляются и учитываются.

Вся указанная в отчёте информация должна иметь однозначное толкование, чтобы её нельзя было понять «не так». Ведь это юридический документ, в нём лишь излагаются факты, без всяких домыслов и лишних рассуждений. Разные несущественные мелочи должны быть исключены.

Как составляется отчёт об оценке

Законодательством разрешены разные формы отчёта об оценке – на бумаге или в электронном виде. При этом к нему предъявляются разные требования, в силу различий в носителе. Отчёт, как правило, делается в двух экземплярах – один отдаётся заказчику или направляется сразу в соответствующую организацию, а второй остаётся в оценочной компании.

Если отчёт выполнен на бумаге, то все его страницы должны быть пронумерованы и прошиты. Отчет подписывается оценщиком, скрепляется печатью. Если отчёт выполняется в электронном виде, то его страницы также должны быть пронумерованы. Такой документ подписывается усиленной цифровой подписью (ЭЦП).

Что касается содержания отчёта, то в нём должна указываться такая информация:

  • Дата составления и номер.
  • Задание, которое получил эксперт от заказчика. Оформляется оно, естественно, в соответствии с требованиями, а не разговорным языком.
  • Указывается, какие стандарты применял оценщик в своей работе. В различных случаях они разные.
  • Указываются данные эксперта – ФИО, адрес, лицензия, и организации, с которой заключён договор по оценке.
  • Если в составлении отчёта принимали участие другие специалисты, указываются их данные.
  • Описывается предмет оценки в общем, и процедура проведения экспертизы, используемые методы.
  • Указывается итоговая цена, рассчитанная оценщиком. В некоторых случаях дополнительно может быть указан интервалом стоимости. Все расчёты приводятся здесь же, и каждый их этап должен быть понятен.
  • Оценщик приводит анализ рынка и указывает факторы, которые непосредственно влияют на окончательную цену.
  • В приложении приводится список и копии документов, которые предоставил заказчик, и те, которые использовал эксперт в своей работе. Обязательно должны быть копии правоустанавливающих документов – подтверждающих собственность. Полный пакет зависит от того, что именно оценивается, и его нужно уточнять в оценочной компании или у эксперта. Например, для отчёта об оценке недвижимости может понадобиться кадастровый паспорт, а при оценке автомобиля – ПТС. Для юридических лиц есть свои особенности, а для физических – другие.

Конечно, объектом оценки может быть что угодно – от велосипеда до предприятия. В каждом случае получится разный отчёт, но оценщик в нём всегда приводит обоснование своим выводам, а используемые методы могут сильно отличаться. Набор используемой документации, конечно, тоже используется разный.

Куда обращаться?

Если вам нужна оценка любого имущества – движимого или недвижимого, ущерба после залива или пожара, ущерба после ДТП и многого другого, вы можете смело обращаться к нам. Специалисты оценочной компании «Ярвиль» имеют квалификационные аттестаты, подтверждающие право ведения оценочной деятельности.

Наши отчёты об оценке составляются в соответствии с требованиями законодательства. За много лет работы мы сделали тысячи отчетов об оценке. Мы работаем как с юридическими, так и с физическими лицами. Наши консультации бесплатны. Обратиться к нам вы можете прямо с этого сайта.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector