Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка и объекта недвижимости.

В практике КФ ПРЕЦЕДЕНТ большую долю судебных процессов занимают дела по изменению кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости

Директор КФ «Прецедент», Никоненкова Е.В. 1970-01-01

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка и объекта недвижимости.

В практике КФ ПРЕЦЕДЕНТ большую долю судебных процессов занимают дела по изменению кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости.

Напомню, что с 1 января 2015 года налог на недвижимое имущество взимается исходя из кадастровой стоимости таких объектов.

Аналитический материал по вопросам начисления налогов читайте в нашей статье «Способы уменьшить налог на недвижимость»

Процедура уменьшения кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости

  • Процедура изменения кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости начинается с анализа, предоставленных заказчиком документов и информации. Необходимо оценить потенциальный размер снижения кадастровой стоимости и выгоду заказчика от ее уменьшения.
  • Далее необходимо заказать отчеты об оценке земли или недвижимости.
  • Административная процедура оспаривания кадастровой стоимости через Межведомственную комиссию — для юридических лиц она обязательна. Однако, ничто не мешает и физическим лицам обратиться в данную комиссию за оспариванием стоимости своих объектов недвижимости. В нашей компании сформирована практически 100%-ная положительная практика по установлению кадастровой цены в виде рыночной через комиссию.
  • Судебное оспаривание в случае получения отказа от межведомственной комиссии и утверждение рыночной стоимости объектов недвижимости через решение суда.
  • Далее следует внесение изменений в документы государственного кадастра недвижимости и обращение в налоговую.

Ниже мы привели реальный пример из нашей практики, в котором описали «от и до» процесс оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке.

Для кого актуальна услуга по уменьшению кадастровой оценки?

Для любого собственника объекта недвижимого имущества и земельного участка, независимо от категории или разрешенного использования.

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются:

  • все налоги на недвижимое имущество, как для физических лиц, так и для юридических,
  • арендная плата за муниципальное или государственное недвижимое имущество,
  • выкупная цена земли и объектов недвижимости.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость земли или объектов недвижимости?

  1. Выбудете платить налог на имущество в меньшем размере.
  2. Налог на доходы при продаже недвижимости может быть снижен или равняться нулю.
  3. Вам придется заплатить меньшую выкупную цену или вы экономите на аренде муниципальной или государственной земли и недвижимости.

ВАЖНО: Напомню, что выкупная цена земельного участка под зданием, строением, сооружением рассчитывается в процентном соотношении от его кадастровой цены.На текущий момент, этот процент менее 30 % (в зависимости от категории), а с 2019 года выкупная цена будет составлять 100% кадастровой цены.

С какого момента уменьшается кадастровая стоимость?

Напомним, что закон говорит нам, что начиная с 22.07.2014, то есть с момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление опересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Так что имеет смысл начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости своего объекта недвижимости или земельного участка как можно раньше!

Реальный пример из практики по уменьшению кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 45284 м.кв. в одном из районов Нижегородской области составила 49 млн. рублей. Была подготовлена оценка независимого эксперта о рыночной стоимости участка на дату внесения сведений о кадастровой стоимости. Такая оценка приблизительно в 4 раза отличалась в сторону уменьшения от кадастровой стоимости земли и нарушала права Заказчика как плательщика земельного налога.

В результате было принято решение об изменении кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

Спустя несколько месяцев заказчик получил решение суда об установлении рыночной стоимости земельного участка и обязании органов кадастрового учета внести соответствующие изменения.

В результате судебного обжалования кадастровой оценки земельного участка, оценочная стоимость земельного участка сократилась с 49 984 932 рублей до 12 543 700 рублей, то есть в 4 раза! Соответственно, в 4 раза снизилось и налоговое бремя заказчика.

Елена Никоненкова, директор КФ «Прецедент»,

практикующий юрист, постоянный автор материалов сайта

Кадастровая стоимость: как и когда оспаривать в 2019–2020 годах?

Близится конец года и перед владельцами недвижимости встает вопрос: стоит ли поспешить и оспорить кадастровую стоимость прямо сейчас, или можно не торопиться?

Дело в том, что ранее сниженная кадастровая стоимость должна применяться с 1 января года, в котором вы обратились в Комиссию или суд — правило «1 января» (см. рис. 1).


Рис. 1: правило «1 января»

Однако в 2018 году в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения (новая редакция пункта 15 статьи 378.2 НК РФ):

С 1 января 2019 года сниженная кадастровая стоимость должна применяться для расчета налогов за весь период, в течение которого действовала оспоренная кадастровая стоимость (см. рис. 2). При этом переплату по налогу можно вернуть за 3 прошедших налоговых периода.

Прежде всего, это касается собственников земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений и прочих объектов недвижимости.

То есть оспорив кадастровую стоимость в 2019 году, можно добиться пересчета земельного налога, налогов на имущество физических лиц и организаций начиная с 2016 года.


Рис. 2: пересчет налогов за весь период (изменения в НК РФ, действующие с 01.01.19)

Кому не стоит откладывать вопрос со снижением кадастровой стоимости на 2020 год?

Изменения касаются только налоговых платежей. Если вы являетесь арендатором земельного участка либо ваше право на землю никак не оформлено, то для вас все еще актуально правило «1 января».

Читать еще:  Переходит ли право собственности при доверительном управлении

Хотите пересчитать арендную плату за 2019 год — обращайтесь в комиссию или суд до 30 декабря 2019 года! Но предварительно необходимо заключить хотя бы договор аренды земельного участка либо получить ответ на заявление о выкупе земельного участка.

Уже приняли решение об оспаривании, но не знаете, с чего начать?

Прямо сейчас мы переживаем переходный период, когда в одних регионах оспаривание идет по старым привычным правилам, а в других — уже по новым.

Дело в том, что с 1 января 2017 года начал действовать Закон о кадастровой оценке (Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ), который пришел на смену Закону об оценочной деятельности (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Если действующая кадастровая оценка в вашем регионе проводилась по старому Закону об оценочной деятельности, то и оспаривать кадастровую стоимость нужно по этому закону. Если же у вас уже действует «новая» оценка, то и оспаривать ее нужно «по-новому».

Вне зависимости от того, какую кадастровую стоимость мы оспариваем, неизменным будет одно — нам понадобится отчет независимого оценщика о рыночной стоимости вашего земельного участка или здания.

Обратите внимание: оценивать вашу недвижимость нужно не на текущую дату, а на так называемую дату определения кадастровой стоимости. Эту дату вы можете узнать, запросив на сайте Росреестра или в МФЦ выписку о кадастровой стоимости.

Также важно, чтобы у оценщика была действующая электронно-цифровая подпись. И в комиссию и в суд нужно подавать не только «бумажный» отчет с подписями и печатями, но и электронную версию с ЭЦП.

Теперь рассмотрим, в чем состоит разница между «старым» и «новым» порядком.

Как оспорить «старую» кадастровую оценку?

Например, в Кемеровской области действует «старая» кадастровую оценка. Это значит, что оспаривание будет проходить по Закону об оценочной деятельности.

Главная особенность «старого порядка» — юридические лица обязаны сначала обратиться с заявлением об оспаривании в специальную Комиссию при Росреестре. Только получив отказ в Комиссии, организации могут пойти в суд.

Если решение Комиссии вас не устроит, то следующим этапам станет административное исковое заявление в суд. Обратите внимание, что вопросы оспаривания кадастровой стоимости не рассматривают ни районные, ни арбитражные суды. Вы должны подавать административный иск в порядке главы 25 Кодекса административного судопроизводства РФ сразу в суд общей юрисдикции уровня областного (краевого и т.п.). Для кузбассовцев это Кемеровский областной суд. Представлять интересы в таком судебном процессе может только юрист с высшим юридическим образованием или адвокат.

Как оспорить «новую» кадастровую оценку?

Самое важное отличие в порядке оспаривания — по Закону о кадастровой оценке обращаться в Комиссию больше не обязательно ни для граждан, ни для организаций. Вы можете по своему желанию или сначала пойти в Комиссию, или сразу обратиться в суд.

Это особенно важно, так как новые правила предусматривают формирование совсем других Комиссий, и созданы новые Комиссии далеко не везде.

Так, в городе Москва уже действует новая оценка, но новая Комиссия так и не была создана. Москвичи сейчас могут обратиться только в Московский городской суд.

А вот владельцам недвижимости в Московской области (где тоже действует новая оценка) повезло больше — для них работают и Комиссия при Министерстве имущественных отношений Московской области в Красногорске, и Московский областной суд.

Главное отличие в пакете документов для «новых» Комиссий — при подаче заявлений по новым правилам можно прикладывать простую (не заверенную нотариусом) копию правоустанавливающего документа.

При оспаривании «новой» кадастровой стоимости в суде особых отличий не будет — мы также должны подавать административный иск в областной (краевой и т.п.) суд и руководствоваться теми же разъяснениями Верховного суда РФ, что и по «старым» кадастровым оценкам.

К кому обратиться для оспаривания кадастровой стоимости и снижения платежей?

Рекомендуем обращаться по этому вопросу только в специализирующиеся на данных делах организации — юридические фирмы, работающие совместно с оценщиками. Для данных компаний такие дела являются простыми, завершаются в минимальные сроки, с минимальными рисками и, как правило, максимальным для клиента результатом.

Ко всему прочему, есть ряд случаев, когда перед оспариванием кадастровой стоимости целесообразно изменить категорию земельного участка, вид разрешенного использования, исправить кадастровые ошибки. Это также выполняют юристы указанных организаций.

Возможно ли оспаривание кадастровой стоимости земельного участка и как ее оспорить на практике?

Понятие кадастровой стоимости земли впервые было применено в 2000 году. Ранее использовали нормативную цену.

Новый показатель можно считать более объективным, поскольку при его исчислении учитывался также размер потенциального дохода от участка, если речь шла о коммерческой земле, например, сельскохозяйственной.

Что такое кадастровая стоимость и на что она влияет?

Кадастровой стоимость считается та стоимость недвижимости, – земли, зданий, квартир – которая указана в кадастре недвижимости.

Определяется она по итогам оценки, которую вправе проводить сертифицированные специалисты. Кадастровая стоимость, по сути – это стоимость земли, установленная государством.

При определении учитывается множество факторов:

  • насыщенность земли отравляющими компонентами;
  • месторасположение участка;
  • плодородие;
  • залегание вод и иных ресурсов.

Она влияет на такие факторы:

  • размер земельного сбора, базой для которого и выступает кадастровая стоимость земли;
  • арендная плата за участок, собственником которого является муниципалитет или государство;
  • цена выкупа участка из госсобственности.
Читать еще:  Приватизация дома в деревне документы и стоимость

Основания для изменения стоимости

Земельные участки проходят переоценку раз в пятилетку, в результате которой может измениться и кадастровая стоимость. Выше она может стать, если в этот период времени участок был благоустроен, возросла его реальная цена.

Такая процедура проводится в случаях, установленных законом:

  1. Изменение общей площади участка, уточнение его границ после составления межевого плана.
  2. Слияние или разделение участков.
  3. Изменение категории земли, ее целевого назначения.
  4. Изменение вида разрешенного пользования.
  5. Смена статуса владельца участка.

Изменение стоимости возможно и после вынесения судебного решения. Так, всего две инстанции в состоянии изменить ее размер:

  • комиссия при Росреестре;
  • арбитражный суд.

Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в сторону снижения для собственника крайне актуально, поскольку порой ему приходится платить необоснованно высокий налог с земельного участка.

Практика показала, что суды зачастую стоят на страже интересов государства:

  • в 72% случаев суд не меняет стоимость участка, внесенную в реестр;
  • в 28% дел владельцы добиваются уменьшения стоимости.

Чем подтвердить необходимость изменения стоимости земли?

Собственник может действовать самостоятельно при изменении стоимости. Также его интересы в судебной или административной инстанции может представлять доверенное лицо. В качестве последнего чаще всего действует платный юрист, нанятый владельцем.

При административном порядке изменения стоимости потребуются такие документы:

  • заявление;
  • выписка, содержащая сведения о площади и границах участка;
  • свидетельство на право собственности;
  • заключение эксперта, подтверждающее рыночную стоимость земли;
  • документы об изменениях площади, собственника и так далее.

Подтвердить необходимость изменения стоимости можно такими документами:

  1. Если данные об участке не соответствуют действительности, например, в реестре в результате предыдущей оценки указана большая площадь, необходимо заключение кадастрового инженера о реальной площади надела. Это заключение выдается в виде межевого плана.
  2. Если изменилась реальная рыночная цена участка вследствие ухудшения состояния земли, например, ее загрязнения также потребуется проведение экспертизы. Чаще всего такую экспертизу проводит сотрудник института почвоведения.
  3. Если у землевладения сменился собственник, это подтверждается свидетельством.

Процедура оспаривания

Рассмотрение споров относительно земельных участков регламентируется законом «Об оценочной деятельности».

Основной причиной для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков признана необходимость установления фактической рыночной цены участка. Причем реальная цена устанавливается не на день обращения, а на дату проведения кадастровой оценки.

Причем физическим лицам разрешено миновать комиссию и сразу же обращаться в суд, а для организаций первым этапом обжалования всегда будет комиссия.

Если срок пропущен, обжаловать стоимость можно в суде. Собственник готовит иск самостоятельно или с привлечением юристов. Ответчиком будет являться кадастровая палата.

Кроме иска, потребуются документы:

  • свидетельство на право собственности;
  • паспорт;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • кадастровый паспорт;
  • независимое экспертное заключение о реальной цене надела.

Независимая оценка проводится только сертифицированными специалистами, причем «задним числом»: на день, когда проводилась кадастровая оценка.

Принятое судом положительное решение вступает в силу в течение пяти дней. С этой даты в реестр заносятся обновленные сведения, а при начислении налога используется новая кадастровая стоимость.

Что делать в случае принятия решения не в вашу пользу?

На административном этапе разрешения спора (в комиссии) высшей инстанцией все равно является суд.

Если собственник – юрлицо или гражданин – получит отказ в комиссии, обжаловать оный он может в суде. Но там будет обжаловаться не отказ комиссии, а собственно кадастровая стоимость земельного участка.

Если же расчет ее верен, но в кадастровом паспорте допущены ошибки, спор урегулируется на уровне комиссии.

Судебное решение также можно обжаловать в высшей инстанции. Но, как правило, это не дает результата.

Если проведенная оценка земельного участка указывает на то, что кадастровая стоимость равна фактической, обращение в суды не принесет положительного результата собственнику.

На практике за переоценкой стоимости участка обращаются чаще владельцы коммерческой недвижимости – юрлица и предприниматели.

Для физлиц затраты на адвокатов, представляющих интересы в суде, проведение экспертной оценки может стоить больше, нежели ожидаемый эффект от уменьшения кадастровой стоимости.

Ставка в 0,3% для большинства участков физлиц при начислении земельного сбора не является заоблачной суммой.

Если же дело касается больших по площади земель, используемых в коммерческой деятельности, сумма налога достаточно внушительна. Путем ее пересмотра организации пытаются уменьшить налоговое бремя.

Видео: Способы изменения кадастровой оценки земли и арендных платежей за нее

В видеосюжете разбирается вопрос расчета кадастровой стоимости участков земли и способы ее изменения.

Разъясняется, каким образом можно изменить результаты государственной оценки земель в сторону уменьшения, для чего это нужно и как это повлияет на размер земельного налога и арендные платежи за пользование земельными участками.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка: судебная практика


Если вы зашли на эту страницу, значит у вас появилась потребность в снижении кадастровой стоимости земельного участка. Зачастую (вернее будет сказать — всегда) это удается сделать только через суд и без помощи грамотных адвокатов не обойтись. Судебная практика показывает, что сделать это более чем реально, если есть аргументы в пользу уменьшения стоимости, которые не были учтены при вынесении первичного оценочного решения. Для начала давайте разберемся — для чего необходимо добиваться уменьшения кадастровой стоимости земли и какая выгода будет в случае, если в итоге это сделать удастся?

1. Снижение налоговой нагрузки. Кадастровая стоимости является налоговой базой для расчета налога и чем меньше база — тем меньше вы будете платить средств в Казну, соответственно.

2. Уменьшения арендной платы. Касается собственников земли, которая находится в государственной или муниципальной собственности.

Снижение кадастровой стоимости земли: судебная практика

Земельный кодекс, вернее, его параграф 5, ст. 65 («Платность использования земли») регламентирует положения о стоимости земли. Также Постановлением Правительства от 08.04.2000 за номером N 316 устанавливаются правила проведения кадастровой оценки земель различного назначения. Тут необходимо сделать уточнение: земли классифицируются Управлением Росреестра по их целевому назначению (ЛПХ, ИЖД и т. д.) и виду использования. Проводится такая классификация не реже 1 раза в пять лет.

Читать еще:  Отвод и самоотвод в уголовном процессе

Любопытно отметить, что в нынешнем законодательстве нет правового механизма, регулирующего все тонкости и особенности определения налоговой базы по налогу на землю в случае изменения (не важно — увеличения или уменьшения) кадастровой стоимости земельных участков, если таковой случай имел место в течение налогового периода. При этом, в соответствии с п. 3 ст. 66 («Оценка земли») Земельного кодекса РФ, в случаях определения рыночной стоимости земли различной категории использования, её кадастровая должна устанавливаться равной его рыночной стоимости!

Так как внесудебный порядок установления кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, придется решать этот вопрос в судебном порядке. Есть много примеров решения вопроса снижения (изменения) кадастровой стоимости земли в судебном порядке, предлагаем вам ознакомиться с примерами из судебной практики.

Примеры уменьшения кадастровой стоимости земли через суд. Судебная практика

• своим Определением от 13.03.2013 N ВАС-2384/13 по делу N А54-4767/2011 Высший Арбитражный Суд РФ установил, что «… несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости (с учетом отчета оценщика ООО «Консультационно-аналитическая фирма «Спектр» о рыночной стоимости земельного участка в размере 7 043 273 руб., который ответчиками не оспорен), нарушает права ООО «Кораблинский каменный карьер» как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, исходя из цели обращения истца — уменьшения кадастровой стоимости земельного участка за счет устранения в государственном кадастре недвижимости недостоверных данных о кадастровой стоимости земельного участка. и удовлетворил требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости земельного участка. «.

• ВАС РФ Определением от 15.05.2013 N ВАС-2454/13 по делу N А41-21875/2011 установил, что «считая сведения об удельном показателе кадастровой стоимости и кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков, содержащиеся в сведениях государственного кадастра объектов недвижимости, недостоверными, в результате чего необоснованно увеличилась сумма земельного налога, предприниматель обратился в суд.

Суд признал, что действия Росреестра по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков не соответствуют требованиям действующего законодательства».

• В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.07.2013 по делу N А33-18103/2012 определено, что «. установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методом массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости».

• ФАС Поволжского округа в своем Постановлении от 10.07.2013 по делу N А57-10513/2012 определил, что «. на основании отчета эксперта удовлетворил требование о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка и внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка».

Принимались и другие постановления об удалении в государственном кадастре недвижимости внесенных туда недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков и ВОССТАНОВЛЕНИИ нарушенных прав и законных интересов истца.

Не внесена полная ясность в упомянутый выше вопрос о сроках для обжалования изменения кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с п. 4 ст. 198 «Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными» Арбитражного процессуального кодекса РФ «заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом».

Здесь важно зафиксировать «отправную точку» для начала отсчета срока для обжалования действий государственных органов, в связи которыми изменилась кадастровая стоимость земельного участка.

Данный срок, выражаясь юридическим языком, является ПРОЦЕССУАЛЬНЫМ и подлежит ПРИМЕНЕНИЮ без заявления ответчика, по инициативе суда.

Замечу, что заявитель вправе ходатайствовать о восстановлении срока на обжалование, если существовали причины, препятствовавшие подаче заявления.

Что касается судов, то они довольно тщательно рассматривают заявления о пропуске срока на обжалование, поскольку это, пожалуй, единственная возможность отказать заявителю в удовлетворении его требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

ПРИМЕРЫ ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

(связанные с пропуском срока на обжалование при рассмотрении требования об изменении кадастровой стоимости земельного участка).

• Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15.12.2011 N 12651/11 по делу N А46-13112/2010 указал, что «общество пропустило трехмесячный срок на обжалование действий управления, исчисляемый с момента, когда обществу должно было стать известно о внесении в кадастр сведений об отнесении спорного земельного участка к 9-му виду разрешенного использования, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований».

• В Постановлении ФАС Московского округа от 21.09.2011 по делу N А41-28886/10, указано, что «суды признали пропущенным установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ срок на обжалование в судебном порядке действий Управления Роснедвижимости по Московской области», поскольку об изменении кадастровой стоимости земельного участка обществу стало известно уже в феврале 2010 г. «С заявлением о признании незаконными действий названного Управления и обязании рассчитать кадастровую стоимость, а также внести исправления в госкадастр недвижимости общество обратилось 05.08.2010, т.е. с нарушением установленного срока».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector