Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

В какой газете публикуются аукционы земельных участков

Есть ли будущее у земельных аукционов?

Государственную и муниципальную землю под строительство в России можно купить на аукционе. Большинство девелоперов приняли новые правила игры с энтузиазмом, считая, что с экономической точки зрения это наиболее справедливый способ получения участков под застройку. Однако он выгоден тем, кто имеет большой профессиональный опыт работы, а что с другими?

Отметим, что за последние несколько лет в России много раз менялись правила предоставления строительных и земельных участков. Поправки в Земельный кодекс, обязывающие распределять участки посредством открытых аукционов, были внесены 1 октября 2005 года. Обойтись без аукциона можно только в нескольких случаях. Первый – это наличие государственного либо муниципального контракта на строительство. Второй – в случае уже имеющегося соглашения с органами власти, заключенного до 30 декабря 2004 года.
Основная проблема в том, что аукцион – дело непростое, и чиновники придумывают разные способы не допустить нежелательных участников к нему (чего стоит только замена букв цифрами в объявлениях о гостендерах). Мы постарались найти и обезвредить все подводные камни в этом вопросе.

Чем бы дитя не тешилось….

«Согласно Земельному кодексу РФ проведение аукционов связано с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность без предварительного согласования места размещения объектов. Исключительно через аукционы участки предоставляются для целей жилищного строительства, – рассказывает Алексей Овсянников, консультант отдела земельных отношений компании Cushman&Wakefield. – Данный способ предоставления земельных участков представляется вполне справедливым, поскольку, по идее, должен гарантировать равные и прозрачные возможности для приобретения земельных участков. Кроме того, данная система отражает развитие рыночных отношений в РФ, поскольку в ходе проведения аукциона должна быть сформирована рыночная цена на объекты недвижимости, т. е. цена на свободном конкурентном рынке, когда покупатель и продавец обладают всей полной информацией для принятия решений и действуют осмотрительно».

Помимо открытости процедуры, аукционная система имеет и другие преимущества: критерий отбора победителя по наибольшей предложенной сумме выкупа права застройки предпочтительней, чем решение членов конкурсной комиссии, принятое на основании множества критериев, часто не подлежащих формализованной оценке. Еще одним положительным моментом служит то, что на аукционы выставляются подготовленные участки, прошедшие межевание и кадастровую оценку, имеющие исходно-разрешительную документацию. Это снижает трудозатраты девелопера на этапе освоения участка и дает возможность точно рассчитать эффективность проекта в самом начале.

Ложка дегтя… Больша-а-а-а-я…

Пока что до массового проведения строительных аукционов, мягко говоря, далеко. Нельзя упускать из виду тот факт, что выставлению участков на открытые торги должна предшествовать тщательная подготовка. Между тем на данный момент у госструктур, организующих аукционы, нет ни материальных, ни человеческих ресурсов для подготовки всех документов для площадок под массовое строительство.

Алексей Овсянников отмечает, что процедура проведения аукционов хороша только в теории. На практике она осложняется всевозможными бюрократическими согласованиями и уловками. В этом плане аукционы часто приводят к тому, что хороший участок по минимальной цене получают компании, имеющие «близкие» отношения с местной администрацией либо с органом, проводящим аукцион, поскольку они могут в этом случае непосредственно влиять на результат проведения аукциона.

«Например, информацию об аукционе не всегда можно найти в открытом доступе. Кроме того, может быть ограничена регистрация участников аукциона. Информация может быть напечатана не в той газете, где должна согласно законодательству, либо слишком мелким шрифтом, либо весь тираж газеты был изъят из продажи в первую минуту продажи этой газеты и бесследно куда-то исчез», – отмечает эксперт. На прошлой неделе, к примеру, разворачивался скандал по поводу публикации в Интернете на сайте госзаказов объявлений с заменой букв «о» цифрой 0, а русских букв английскими – и найти нужное объявление было нереально. Это вполне типичный пример, как бюрократы защищают информацию о проведении госаукционов и конкурсов от «ненужных конкурентов».

Помимо организационных трудностей, существуют и проблемы иного рода. Беспокойство правоохранительных органов вызывает существование «тайных договоренностей» между компаниями и чиновниками, выдающими разрешения на строительство. Так, первая проверка соответствующих структур, проведенная ФАС, показала, что 90% разрешений на застройку земельных участков было выдано местными органами власти без проведения аукционов.

Все помнят нашумевшую скандальную историю, которая произошла с корпорацией Mirax Group. Ее просто-напросто не допустили до участия в торгах по продаже 54 объектов, принадлежавших обанкротившемуся заводу «Москвич». Свои действия организаторы аукциона мотивировали тем, что корпорация подала неполный пакет документов (отсутствовало соглашение о задатке, подписанное конкурсным управляющим компании «Москвич») и не внесла задаток. Однако, по заявлениям председателя правления корпорации, причиной этого послужило отсутствие на рабочем месте конкурсного управляющего компании. В отделе кадров «Москвича» участникам ответили, что он находится в командировке. Очевидно, командировка была важнее проведения аукциона, который стартует с цены в $200 млн.

А вот и еще один пример – цитата из решения об отмене одного аукциона: «Конкурсная комиссия после тщательного изучения всех представленных участниками документов пришла к выводу, что в конкурсной документации, утвержденной заказчиком, содержится ряд неустранимых противоречий, а также нарушений законодательства Российской Федерации, не позволяющих конкурсной комиссии принять решение о признании победителя конкурса». И еще: «Было установлено, что в результате ошибки компьютера в отдельных экземплярах конкурсной документации, находящихся у заказчика и участников конкурса, отсутствует фраза…»

Одним из ярчайших примеров безнаказанности может послужить ситуация со скандальными лесными аукционами, проведенными Мослесхозом. Проверки ведомства, не допустившего тогда к участию в торгах «нежелательных игроков», продолжаются до сих пор. По результатам одной из них, проведенной Минприроды, директор Мослесхоза был уволен. Однако по решению суда он восстановился в должности.

Дабы упорядочить процесс организации и проведения аукционов и раз и навсегда расставить в этом деле точки над «и», антимонопольщики разработали еще ряд законопроектов, которые также планируют вынести на суд депутатов Госдумы этой осенью. В первую очередь речь идет о проекте Закона о торгах, где будут детально описаны единые для всех правила проведения аукционов, а также о создании портала, куда бы выносилась информация обо всех проходящих в стране торгах по аналогии с сайтом по госзакупкам.

Читать еще:  Где регистрировать ребенка после рождения

Мягко говоря, «несовершенность» механизма проведения земельных аукционов отмечают и другие аналитики рынка. «Во-первых, хромает система оповещения о таких аукционах. С наибольшими сложностями сталкиваются участники из других регионов. Зачастую объявления об аукционах публикуются в малотиражных малоизвестных изданиях с неразвитой системой распространения.

Более того, известны случаи, когда «нужные» тиражи изданий скупались прямо в типографиях. И наоборот, некоторые участники рынка, чтобы гарантированно узнавать об аукционах, вынуждены налаживать тесное информационное сотрудничество с типографиями. Непросто порой и получить полную документацию по аукциону, а затем подать в сроки заявку, оформленную должным образом. Впрочем, даже полная документация может не давать достаточно информации о том, сколько ресурсов потребуется потенциальному инвестору для освоения участка, какие затраты на коммуникации, дороги потребуются, что будет строиться рядом и т. п. Местным участникам рынка проще выяснить все эти нюансы, в то время как новички зачастую вынуждены отказываться от участия в аукционе, боясь купить «кота в мешке». Зачастую аукционы превращаются в междусобойчик, когда в них участвует потенциальный победитель, а также еще ряд юридических лиц – «статистов», специально учрежденных или привлеченных для фальшивого соперничества.

«В случае если в аукционе участвуют, а тем более побеждают «нежелательные» компании, бюрократы могут отменить целиком результаты аукциона, придравшись к формальным признакам и назначая его повторно. Например, известен случай, когда аукцион отменили на том основании, что участники получили разную версию документации», – рассказывает Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics.

Впрочем, на практике ситуация очень сильно зависит от позиции местных властей: в ряде регионов аукционы активно рекламируются в крупнейших местных и даже федеральных изданиях, есть полная документация, в том числе и в электронном виде, понятная и удобная система подачи заявок, в других городах и весях аукционы превращаются в сверхтайную операцию.

Мал золотник… А может и совсем исчезнуть!

Как отмечают эксперты, в приходом кризиса интерес к проведению и участию в подобного рода мероприятиях значительно снизился. «В настоящее время аукционные продажи не столь распространены в связи с непростой экономической ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости. Дело в том, что на аукцион, как правило, выставляются максимально интересные объекты, приобрести которые желают очень многие. В условиях растущего рынка такие мероприятия, безусловно, более востребованы и оправданы, – отмечает Оксана Каарма, управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки». – Помимо всего прочего стоит уделять особое внимание оповещению целевой аудитории о такого рода мероприятиях. Нет единой площадки, где бы могли встретиться продавец и покупатели, где можно было бы разместить полную информацию о проекте, условиях продажи и т. п. Таким образом, сейчас аукционы в большей степени походят на PR- и рекламные акции, проводимые основными игроками как рынка недвижимости, так и финансовыми структурами».

Ее мнение подтверждает и Алексей Овсянников. «Несмотря на то что стоимость объектов недвижимости упала, спрос на участки также резко снизился. Чтобы увеличить налоговые поступления, администрациям стало выгоднее предоставлять земельные участки не «карманным» фирмам, а платежеспособным компаниям в ходе открытых и прозрачных торгов. Так, например, компания Metro Cash&Carry в мае 2009 года приобрела на аукционе 5,5 га для строительства торгового центра в Томске», – добавляет эксперт.

Будем надеяться, что кризис оздоровит хотя бы эту сферу экономики, и земельные аукционы перестанут нести за собой шлейф скандальности.

Предоставление земельного участка на торгах

Предоставление земельного участка на торгах

Данная статья адресована лицам, которые желают приобрести земельный участок у государства.

Мы расскажем, какие виды права на земельный участок предусмотрены согласно действующему законодательству РФ, а также об условиях его получения.

Основания предоставления земельного участка

Российским законодательством для целей предоставления земельных участков установлены понятия:

Правом предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наделены органы власти (федеральной, субъекта РФ) и органы местного самоуправления.

Земельным кодексом РФ определены следующие основания передачи земли:

  1. Договор купли-продажи при оформлении земельного участка в собственность за плату.
  2. Договор аренды при предоставлении земельного участка в аренду.
  3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления (для земельного участка, который передается в собственность бесплатно).

Условия для получения земельного участка

Законодательством РФ предусмотрен порядок предоставления земельных участков на торгах и без проведения торгов.

Вместе с тем, торги в форме аукциона устанавливаются в качестве основного способа реализации земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности.

Земельные участки предоставляются без торгов в ограниченных случаях:

– для жилищного строительства, ведения личного подсобного или дачного хозяйства;

– отдельным категориям граждан;

– юридическим лицам, которые будут достраивать многоквартирные дома при нарушении прав граждан при долевом строительстве;

– для целей строительства социальных объектов.

Остановимся подробнее на процедуре предоставления земельного участка (продаже, аренде), находящихся в государственной либо муниципальной собственности, осуществляемой на торгах, проводимых в форме аукционов.

Как было упомянуто выше, правом на предоставление земли наделены органы власти и местного самоуправления (муниципалитеты).

На муниципальном уровне аукционы проводятся, как правило, представителями комитета управления имуществом.

Торги уполномоченными органами могут осуществляться как самостоятельно, так и с привлечением для этих целей специализированных организаций.

Многих граждан пугает процедура аукциона.

Однако участие в этом мероприятии не так уж сложно.

Для участия в аукционе заявителем представляется нижеуказанный перечень документов:

– заявка на участие в аукционе с указанием ИНН заявителя и банковских реквизитов счета для возврата задатка;
– копия документа, удостоверяющего личность заявителя и (или) представителя заявителя;
– платежный документ с отметкой банка о внесении задатка.

Читать еще:  Для чего нужен нотариус при покупке квартиры

Начальная цена аукциона по продаже земельного участка или на право заключения договора аренды устанавливается по выбору его организатора.

Это может быть рыночная оценка или процент от кадастровой стоимости земельного участка (не менее 1,5 %).

Для повторных аукционов возможно снижение начальной цены на 30%.

Важно отметить: до начала поиска участка необходимо определить для себя его максимальную стоимость, потому как в ходе аукциона цена может значительно увеличиться.

В случае, если выигрываются торги, но заплатить установленную сумму нет возможности, сведения о вас будут включены в реестр как о недобросовестном лице. Что, в свою очередь, закроет доступ к другим торгам.

Аукцион для предоставления земельного участка по инициативе заинтересованного лица

Инициатива по проведению аукциона свободных от застройки участков обычно исходит от органов власти.

Но заинтересованные физические или юридические лица тоже могут подготовить документы под предоставление земельного участка на торгах.

В этом случае образование земельного участка осуществляются в следующем порядке:

– подготовка схемы расположения земельного участка;

– обращение с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка (в заявлении указывается цель использования земельного участка);

– проверка заявления и схемы;

– решение об утверждении схемы (или отказ);

– обеспечение выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка (когда принято положительное решение о предварительном согласовании по схеме расположения земельного участка);

– осуществление государственного кадастрового учета земельного участка (обратиться за учетом может, в том числе, кадастровый инженер п.4 статьи 39.11 ЗК РФ) ;

– получение технических условий подключения коммуникаций к участку, если их наличие является обязательным для проведения аукциона.

В случае, если на момент поступления в уполномоченный орган заявления об утверждении схемы земельного участка, на рассмотрении такого органа находится подобное заявление на тот же земельный участок, представленное ранее другим лицом, либо местоположение участков частично совпадает, будет принято решение приостановить рассмотрение поданного позднее заявления.

Возможен отказ в утверждении схемы или утверждение иного варианта схемы расположения земельного участка на усмотрение органа, отвечающего за данную процедуру.

Земельные участки, которые выставляются на торги, имеют большой ряд преимуществ.

Такие участки полностью сформированы, то есть, проведены кадастровые работы (межевание), поставлены на учет в реестр недвижимости.

На момент формирования по ним согласовано подключение к сетям инженерно-технического обеспечения: света, газа, воды, связи и т.д.

Кроме того, участие в торгах дает возможность получить участок по наиболее выгодной стоимости, чем она представлена на рынке.

Информация о проведении торгов на земельные участки размещается на сайтах органов местного самоуправления, также существует официальный сайт Российской Федерации.

Как выиграть аукцион на земельный участок?

Выиграть аукцион на земельный участок сможет тот, кто предложит больше всего денег. Этот вариант дает гражданину возможность получить надел по цене, намного той, что установлена на рынке. Допускается участие в процедуре как физических лиц, так и организаций. Потребуется написать заявление и собрать необходимую документацию.

Как победить?

При проведении торгов в отношении участков должны применяться положения земельного законодательства. Кроме того, используются отдельные нормативы, которые отражают розыгрыш объектов имущественного назначения. Это касается земель, находящихся в собственности государственных или муниципальных органов. Часто среди граждан возникает вопрос, относительно принятия участия в процессе торгов и победы в них. Важно узнать, что подразумевает аукцион. По-другому этот процесс можно назвать торгами публичного значения. Данное мероприятие является специализированным. В ходе него органы разных уровней занимаются розыгрышем надела, предназначенного для проведения строительных работ.

Для данной территории свойственна определенное исчисление. Оно имеет кадастровую направленность. Установлено, что эти земли не могут иметь статус заброшенных. По этой причине у них всегда имеется доступ к главным ресурсам, необходимым для проживания. Речь идет о воде и энергии электрического типа. В некоторых случаях граждане предпочитают проводить магистрали газового значения.

Допускаются к участию в процессе торгов лица, которые имеют заинтересованность в результате. Победит тот, кто сможет предложить больше средств. Объектом розыгрыша может стать не только правомочие владения, но и возможность сформировать арендное соглашение. В этой ситуации стоимость платежа будет рассчитываться исходя из суммы налоговых взысканий. Они разнятся в зависимости от региона нахождения участка.

Как проходит участие в торгах?

Для принятия участия в рассматриваемом процессу нужно обратиться в администрацию муниципального образования или войти на сайт этого органа. Там отражается информация о времени и месте проведения торгов и указан период, на протяжении которого происходит прием заявок. Заявление требуется написать заранее. Кроме того, сотрудникам администрации нужно предъявить акт, посредством которого удостоверяется личность гражданина. Изначально оплатить нужно 10 процентов от стоимости участка, выставленного на торги. Затем определяется точная дата проведения аукциона. Всем гражданам направляются уведомления.

ВАЖНО . Организовать аукцион земель, предназначенных для строительства индивидуального дома, удастся, если заявки поданы минимум 2 гражданами. Когда интерес проявил только 1 человек – допускается выкуп надела по начальной стоимости. Если предусматривается, что участвовать в торгах планирует много граждан, то обладать необходимо большим финансовым запасом.

Шаги на торгах могут быть разными, к примеру 150 тысяч рублей. Данный показатель зависит от того, сколько заявок подано на участие в аукционе. Как правило, начальная стоимость определяется как 2,5 процента от цены, отраженной в кадастре. В силу этого участники получают возможность значительно повышать стоимость.

После проведения торгов тот, кто выиграл, должен внести всю сумму. Если этого не сделать – стать собственником участка не удастся.

Этапы

Невзирая на то, что принять участие в аукционе довольно просто, сам процесс требует прикладывания значительных усилий.

Предусматриваются такие этапы указанной процедуры:
  • в СМИ или интернете отражается информация о том, что предстоят торги;
  • происходит принятие заявок от всех, кто желает участвовать;
  • рассматриваются заявления;
  • реализуются торги.
Читать еще:  Можно ли опротестовать завещание на квартиру

Разместить сведения об аукционе нужно не менее чем за месяц до реализации указанного процесса. Организаторы обязательно проверяют, внес ли каждый гражданин задаток. Когда указанная процедура завершается – уполномоченное лицо формирует протокол. Данные обязательно отражаются в газетах. Лицо, признанное победителем, несет обязанность относительно выплаты оставшейся суммы. После этого происходит заключение соглашения. Остальным участникам выдаются средства, которые они внесли в качестве задатка.

Торги

Аукцион не будет начат до тех пор, пока граждане не подадут хотя бы пару заявок на участие. Процесс регистрации участвующих лиц завершается за пять дней до того, как начнутся торги. В земельном законодательстве отражены сведения относительно того, как принять участие в рассматриваемой процедуры. С указанной целью потребуется заранее оформить заявку с учетом установленных правил. Кроме того, гражданину нужно представить в уполномоченный орган акт, подтверждающий внесение задатка и прочие документы.

Не имеют права на участие в торгах:
  • организации, относительно которых нет данных в реестрах;
  • физические лица, не имеющие правомочий на оформление надела в собственность на законных основаниях;
  • те, кто не предоставит все необходимые бумаги;
  • лица, не уплатившие задаток;
  • граждане, внесшие аванс в меньшем объеме, чем требовалось.

Гражданину потребуется собрать определенный перечень документации.

Как купить и арендовать земельный участок на э-аукционе

Об особенностях продажи и аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности на электронных аукционах рассказал ЭП Артур Гребенников, коммерческий директор торговой площадки Аукционы.Prom.ua. «Минфин» делится главным: как будут проходить электронные аукционы и у кого будет к ним доступ.

Преимущества электронных аукционов

Во-первых, вся информация о том, кто и что продает или передает в аренду, будет в режиме реального времени — все будут видеть всё.

Во-вторых, те, кто участвуют в аукционе, будут оставаться неизвестными до его завершения — до определения победителя.

В-третьих, в процесс аукциона никто не может вмешаться. Протокол торгов формируется автоматически и фиксирует реальный результат. Договора открыто публикуются в системе.

Также невозможно не выкупить лот и тем самым сорвать аукцион. От этого спасает гарантийный взнос. Недобросовестному участнику очень дорого обойдется такой срыв.

В системе Prozorro. Продажи уже пять лет происходят аукционы в рамках приватизации и аренды государственного и коммунального имущества, разрешений на пользование недрами, продажи активов в процессе банкротства и многого другого.

На данный момент проведено более 43 тыс. успешных аукционов, которые принесли бюджету 37 млрд грн дохода. Поэтому система Prozorro. Продажи способна обеспечить прозрачное и эффективное проведение земельных торгов.

Кто сможет купить земельный участок

Норма о продаже и аренде земли в электронных аукционах касается только государственной и коммунальной собственности.

Причем земельные участки сельскохозяйственного назначения продавать запрещено до 2024 года. Их можно только сдать в аренду на электронных аукционах.

Несельскохозяйственная государственная земля может как продаваться, так и сдаваться в аренду через аукционы.

Владельцы распаеванных земель сельскохозяйственного назначения смогут свободно распоряжаться своими наделами и будут иметь законное право для их продажи на удобных для них рынках.

Покупателями государственных земельных участков могут быть как частные или государственные компании, так и предприниматели. И поэтому это создает новые возможности для бизнеса, ведь прозрачные аукционы открывают доступ к ресурсам, которые до этого были в ограничении.

Основные требования к земельным торгам

Технические детали проведения аукционов должно еще определить правительство в соответствующем постановлении. Законопроект определяет некоторые особенности. В частности, это должны быть только аукционы на повышение цены.

С целью ограничения срыва торгов увеличивается размер гарантийного взноса: 30% стартовой цены продажи земельного участка и 30% стартового размера годовой аренды. Например, в приватизационных аукционах гарантийный взнос составляет 10%, в других, как правило, 5%.

Арендатор имеет преимущественное право на покупку земельного участка и может осуществить выкуп по максимальной цене торгов. Процедура реализации преимущественного права теперь закреплена на уровне Земельного кодекса Украины. Поэтому права арендаторов больше защищены.

Также законопроект устанавливает требования к формированию стартовой цены продажи и аренды земли. А еще запрещает отчуждение арендованных земельных участков без согласия арендатора.

Как будут проходить аукционы

В целом земельные торги будут похожи на аукционы, которые уже проходят в Prozorro. Продажи. Они будут проходить на аккредитованных в системе площадках.

Сейчас их работает более 40. Продавцы и покупатели могут выбрать одну из них. И это также обеспечивает равный доступ к торгам.

Объявление о проведении аукциона продавец будет публиковать на выбранной им площадке.

Потенциальные участники знакомятся с лотом и через свои личные кабинеты на электронных площадках подают заявки на участие.

Они обязательно должны уплатить регистрационный и гарантийный взнос в размере, определенном законодательством. А также указать закрытое ценовое предложение — сумму, которую они готовы заплатить за лот.

Если на аукцион поступило менее двух предложений, то он не проходит. За исключением повторного аукциона. Побеждает тот, кто предложит самую высокую цену.

Таким образом обеспечивается справедливая оценка стоимости земельных участков. Ведь предложение, которое рынок предоставит в торгах, в процессе конкурентной борьбы — и есть та самая оценка.

А открытость процедур электронных аукционов и механизмы, исключающие манипуляции с данными, уже многократно подтверждали эффективность системы Prozorro. Продажи как инструмента реформирования ранее непрозрачных рынков.

Первые земельные аукционы должны стартовать уже 6 июля 2021 года. Открытие рынка земли является одним из важнейших условий для рационального использования земельных ресурсов и дальнейшего становления эффективных земельных отношений между бизнесом и государством.

Эти изменения будут способствовать значительному развитию сельского хозяйства, малого и среднего бизнеса в Украине.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector