Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выкуп земли сельхозназначения из аренды в собственность

Порядок выкупа земельного участка из аренды в собственность

Порядок выкупа земельного участка из аренды определяется соглашением сторон или локальными актами муниципального образования. Для аренды с выкупом приемлемы нормы ГК РФ, регулирующие особенности сделки купли-продажи недвижимости.

Для оформления собственности на землю, полученную от государства или муниципалитета, необходима процедура проведения торгов, выиграв которые победитель получает право на заключение арендного договора.

Законодательство России

Земельный кодекс РФ определяет статус объектов землепользования, основные начала их использования. Закон регулирует отношения между арендаторами и собственниками территории, затрагивающие публично-правовой интерес. Частный интерес выведен за пределы земельного законодательства и регулируется положениями Гражданского кодекса.

  1. Основные правила аренды земли изложены в ст. 22–24 ЗК РФ.
  2. Оформить договоры аренды земли без права выкупа в собственность необходимо с учетом ГК РФ — гл. 34.
  3. Для выкупа применяются правила о договоре купли-продажи недвижимости — ст. 548–559 ГК РФ.

Выкупить сельскохозяйственные земельные участки, оформить договоры бессрочной аренды следует с учетом глав 2–3 Федерального закона № 101, принятого в 2007 году. Выкуп может проводиться передачей объекта из государственной (муниципальной) собственности коммерческим и частным лицам.

  1. Порядок приватизации земельных участков регулируется ФЗ № 178 от 21.12.2001.
  2. Правила оплаты земельного налога устанавливаются НК РФ — ст. 397–398.
  3. Решение споров по договору аренды проводится согласно Постановлению Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011.
  4. На сделку аренды распространяются правила ст. 153–165.1 ГК РФ.
  5. Если спорные ситуации затрагивают коммерческие интересы сторон, то используют нормы АПК РФ.

В остальных ситуациях судебное разбирательство осуществляется по правилам ГПК РФ. Для обжалования государственных и муниципальных нормативных актов следует руководствоваться положениями КАС РФ.

Земельный участок находится в аренде

Землю из аренды можно приобрести в законную собственность, если на это есть согласие самого собственника. Оформление зависит от правового статуса объекта и его законного владельца.

Стороны должны придерживаться положений ст. 22–24 ЗК РФ. Аренда возможна на все земельные участки, за исключением объектов, указанных в п.4 ст. 27 ЗК РФ. Размер платы за право пользования землей устанавливается сторонами добровольно или муниципальными актами.

Обычно арендатор земли может свободно передать свои права другим лицам, если только запрет на передачу не установлен в договоре. Допускается возможность оформления земли в субаренду.

Для этого требуется уведомить арендодателя. Правоотношения между собственником и арендатором могут быть установлены на конкретный срок или не иметь временных ограничений.

Для аренды земельного участка с правом выкупа в собственность необходимо, чтобы:

  • земля была свободной в обороте;
  • объекты землепользования были доступны для выкупа. Например, отдельные категории земель не могут быть проданы иностранцам;
  • участок использовался по назначению. За этим следят контрольно-надзорные органы (отделы при муниципальных образованиях, Росимущество и т. д.).

Перед согласованным выкупом арендованного земельного участка в собственность стороны должны соблюдать правило первоочередной аренды. Оно установлено ГК РФ — ст. 621.

Арендатору разрешено обратиться в суд за взысканием убытков, которые были вызваны из-за необоснованного отказа продлить договор.

После истечения срока сделки, и при молчании обеих сторон она продлевается на уже неопределенное время. Изменения в документ могут быть внесены только при согласии сторон или по судебному решению.

Условия предоставления

Предусмотрено несколько способов оформления соглашения с правом выкупать участки земли после аренды.

Земля может передаваться:

  • после принятия арендодателем оферты арендатора и согласования всех условий сделки;
  • при участии в публичных торгах, которые инициирует администрация муниципалитета;
  • в бесплатное пользование, с правом последующего выкупа (для молодых специалистов, трудоустраивающихся в сельской местности или многодетным семьям, планирующим строить собственный дом);
  • через аукцион, который инициируют граждане;
  • по упрощенной схеме, без публичных торгов — для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, строительства многоквартирного дома или социального объекта.

Для выкупа благоустроенного земельного участка, с незавершенным объектом ИЖС из аренды в собственность необходимо, чтобы такая земля была свободна от прав третьих лиц и использовалась по назначению.

Порядок выкупа муниципальной земли устанавливается уполномоченными органами. Оформить участок в собственность можно, если достигнута цель использования земельного объекта — построен дом, регулярно выращивается урожай, реконструировано сооружение.

При подписании срочного договора аренды с правом выкупа учитывается расположение на участке зданий и сооружений. Обычно они тоже передаются в аренду, если в договоре не предусмотрены иные условия.

Права и обязанности

В российском гражданском праве предусмотрена свобода договора, за исключением случаев понуждения к заключению сделки при ранее взятых на себя обязательствах.

Стороны сами вправе определить права и обязанности, с соблюдением норм ст. 22–24 ЗК РФ и гл. 34 ГК РФ. Но при выкупе земельного участка учитываются следующие права сторон.

За арендатором закрепляется право:

  • вносить авансовые платежи за земельный участок раньше согласованного срока;
  • сдавать полученный участок в субаренду или бесплатное использование;
  • отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом арендодателя;
  • использовать землю по целевому назначению: заниматься сельским хозяйством, проводить строительные работы и другой законной деятельностью.

В обязанности арендатора входит:

  • использовать землю только в предусмотренных целях;
  • выкупить объект, подписать акт приема-передачи земельного участка;
  • своевременно вносить арендные и выкупные платежи.

До того как контрагенты выкупили арендованный участок земли — также определяются права и обязанности арендодателя.

Среди прав выделяют возможность:

  • следить за правильностью использования объекта;
  • своевременно получать арендную и выкупную плату;
  • требовать возмещения вреда при порче земли;
  • отказывать в выкупе при существенном нарушении порядка использования участка.

Целевое назначение земельного участка устанавливается исходя из земельного законодательства и технической документации. Оно не может быть произвольно изменено.

Размер арендной и выкупной платы определяется на усмотрение сторон. В счет оплаты аренды и (или) выкупа арендодатель вправе получить продукцию арендатора или другое ценное имущество.

Когда можно выкупать землю

Срок выкупа земельного участка в собственность оговаривается в договоре. Передача права собственности проводится после завершения аренды и оплаты выкупной стоимости.

Стороны могут договориться о постепенной оплате выкупной цены, в том числе в ее счет может быть зачислена часть арендных платежей.

Можно согласовать условие о том, что при досрочной оплате всей выкупной цены арендатор освобождается от арендных платежей и приобретает право собственности на объект землепользования.

После прекращения аренды на оплату выкупной цены может быть отведен любой период времени — в зависимости от договоренности и интересов сторон.

Порядок выкупа земли из аренды

Он предусматривается в арендной сделке или в договоре земельной аренды с правом выкупа жилого помещения и объекта землепользования. Стороны сами вправе устанавливать время, место, порядок передачи выкупной суммы. Основное условие — действительность договора, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Арендатор и арендодатель вправе воспользоваться услугами нотариуса, в присутствии которого может состояться передача выкупной стоимости за земельный участок и объекты, находящиеся на нем (жилой дом, предприятие и т. д.).

Процедура выкупа начинается после завершения аренды:

  • арендатор уведомляет собственника земли о готовности передать деньги. Это может быть сделано заранее условленным способом — через электронную почту, заказным письмом и т. д.;
  • место передачи (перечисления) суммы также определяется сторонами;
  • контрагенты могут установить юридический факт, на основании которого производится передача права собственности — постройка, ввод в эксплуатацию дома или промышленного сооружения и т. д.;
  • выкуп завершается подписанием акта приема-передачи участка и регистрацией его в Росреестре.

Москва и область

В Москве и Московской области оформления в частную собственность участков земли, на которой расположены постройки — довольно редки.

Для таких случаев существует закон от 14 мая 2003 №27 «О землепользовании … в г. Москве» предусматривающий порядок оплаты за аренду земли.

Как и в других частях России в Москве чаще всего землю, на которой расположена недвижимость, берут в пользование по заключенным соглашениям аренды.

Для Московской области выкуп в частное владение арендованной земли, с имеющимися там строениями, распространенное явление.

Санкт-Петербург

Для СПБ действует закон от 2010 №59-19 регламентирует цену выкупа арендованных земельных участков в собственность.

В нем описаны различные ситуации по приобретению земли, но суть в том, что платить нужно (для нашего случая) — 25% от суммы кадарстровой оценки.

Необходимый пакет документов

Документы, требуемые для выкупа земельного участка, предусматривают:

  • договор возмездного пользования (право выкупа может быть определено дополнительным соглашением);
  • кадастровый и технический паспорт на землю;
  • акт приема–передачи участка;
  • документ, подтверждающий оплату выкупной стоимости;
  • документ об оплате госпошлины при регистрации права собственности.

Размер государственной пошлины определяется ст. 333.33 НК РФ. Она составляет 2 тыс. рублей — для физического лица и 22 тыс. рублей для гражданина (п.22).

За регистрацию права собственности на объект землепользования, используемый для огорода, сада, личного подсобного и дачного хозяйства, ИЖС, надо заплатить 350 р.

Причины отказа по выкупу

Отказ возможен, если нарушены условия аренды: участок используется не по назначению, арендатор портит землю, отказывается платить.

Передача права собственности не состоится, если суд признает аренду недействительной по иску заинтересованного лица — сособственника земли (дольщика), законного представителя собственника — когда объект землепользования находится в собственности несовершеннолетнего или признанного недееспособным взрослого лица.

Выкуп может быть отменен, если выяснится, что участок был передан с нарушением правил проведения публичных торгов.

Арендатор вправе требовать передачи права собственности в судебном порядке. Тогда ему следует доказать законность сделки и полное выполнение всех ее условий.

Читать еще:  Где лучше взять ипотеку на квартиру

Стоимость услуги

Цена выкупа земли в собственность в 2017 году берется из расчета процента от кадастровой стоимости участка. Процентная ставка колеблется от 1,5% до 15%.

Покупка арендованной государством земли

Можно ли купить земельный участок в организации, находящийся в аренде у государства на 49 лет? Не будет ли потом двойной оплаты (при покупке у арендатора и при выкупе у государства)?

В России много неиспользуемых земель, и поэтому государство охотно отдает гражданам такие участки в аренду на 49 лет.

Данная возможность регулируется:

— ст. 22 Земельного кодекса РФ;

— ст. 620, 621 Гражданского кодекса РФ;

— федеральными законами от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 03.07.2016 № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Исходя из этого, стоит выделить важные нюансы.

Месячная аренда будет определена арендным договором. Взяв землю на срок более пяти лет, вы имеете полное право передать ее в пользование другому человеку. Согласие арендодателя не требуется, но уведомить нужно в обязательном порядке. Договор может быть расторгнут досрочно как арендатором, так и арендодателем при невыполнении обязательств, изъятии из оборота и в других случаях. После истечения 49 лет человек, который использовал надел по всем правилам, имеет преимущественное право на продление срока аренды. В случае отказа можно обращаться в судебное учреждение.

Согласно ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения: в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.

Взять надел в долгосрочную аренду может каждый, вне зависимости — физическое это лицо либо юридическое. Более того, согласно ч. 1 ст. 22 ЗК РФ даже иностранный гражданин имеет полное право воспользоваться такой возможностью.

Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях:

— для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества);

— собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке;

— под линейные объекты;

— в рамках действия охотхозяйственного соглашения.

Срок аренды зависит от назначения участка.

Например, если вы желаете получить участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, то срок аренды будет составлять 20 лет. в случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет. Срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород, не превышает 3 лет. По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства срок аренды составляет не более 3 лет. Собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость. Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.

Важный нюанс: получая участок, его можно использовать для любых целей, не противоречащих ЗК РФ и назначению объекта. В зависимости от конкретных условий арендатор вправе построить дом, гараж, баню (и многое другое), зарегистрировать недвижимость. Вести подсобное хозяйство и извлекать прибыль из собственности (например, сдавать комнаты в аренду). Главное, чтобы действие соотносилось с законодательством и ему не противоречило.

Есть несколько плюсов сотрудничества с государством.

1. Низкая арендная плата. Как правило, она составляет несколько тысяч рублей в год и значительно выгоднее рыночных условий.

2. Повышение платы – не чаще одного раза в год. Пересмотр этого условия в одностороннем порядке не допускается, государство и его муниципалитеты редко проявляют рвение в данном вопросе.

3. Преимущественное право на продление договора. По истечении срока действия соглашения именно арендатор в приоритетном порядке может оставить аренду за собой. Правопреемственность. В случае смерти арендатора наследники вправе на тех же условиях перезаключить договор.

4. Возможность выкупа. В зависимости от места нахождения недвижимости условия приобретения земли в собственность различаются и урегулированы законодательством субъекта Федерации. Отдельные участки не могут быть выкуплены, но в основном приватизация объектов возможна.

Обратите внимание: недвижимость, принадлежащая государству и находящаяся в аренде, может быть изъята в любой момент.

Арендатор земельного участка в период действия договора аренды имеет приоритетное право его выкупа. Без аукциона такая процедура возможна, если на участке возведена капитальная постройка.

Если на участке расположены несколько объектов, принадлежащих разным лицам на праве собственности, то возможно приобретение земли в общую долевую собственность. Для этого все собственники капитальных построек и домов должны обратиться к собственнику земли.

С заявлением о переводе земли в собственность нужно обращаться в территориальные органы Росреестра. Лучше всего – в органы по месту регистрации, чтобы не возникло проблем при несовпадении места регистрации и фактического места жительства.

Если у участка нет кадастрового плана, то сначала следует получить его в территориальном отелении кадастровой палаты, а уже потом идти с собранными документами в Росреестр.

Если у вас есть все необходимые документы, то приватизация участка не займет много времени.

Как только получено обращение заявителя, регистрационный орган должен выдать свидетельство о праве собственности в течение одного месяца. Процесс может выйти за рамки одного месяца только в том случае, если заявитель допустил неточности в документах.

Документы, которые потребуются для приватизации земли:

— паспорт гражданина РФ или любое другое удостоверение личности;

— квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;

— договор аренды участка (необходим при переводе земли из аренды в собственность);

— документ, который подтверждает право заявителя на участок земли (этим документом может быть приказ или постановление о выделении земли, свидетельство об унаследовании участка, договор купли-продажи, решение суда о признании права собственности и другие правоустанавливающие документы);

— кадастровый план участка, который оформляется в собственность;

— заявление о регистрации земли на праве собственности;

— другие документы, если их потребует орган Росреестра (решения исполкомов, договоры купли-продажи, проекты застройки и т.д.).

Проблемы при сборе документов, как правило, возникают только у тех, кто пытается приватизировать участки, арендованные ранее 2001 года.

Именно в 2001 году вступил в силу ныне действующий Земельный кодекс РФ. До этого земельные отношения в России не были достаточно урегулированы. У таких «старых» участков обычно нет ни правоустанавливающего документа, ни кадастрового плана.

Кадастровый план в таком случае можно получить в любом кадастровом органе по месту регистрации. Если с документами все хорошо, то процесс займет не более 10 дней. Для этого потребуется несколько документов:

— паспорт гражданина РФ или любое другое удостоверение личности;

— заявление на получение кадастрового паспорта (плана) на земельный участок;

— квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.

Иногда случается так, что информация о земельном участке отсутствует в кадастре. Тогда сотрудники органа выдают справку, в которой описаны все дополнительные документы. Заявитель должен их собрать и предоставить. Только после этого начнется оформление кадастрового плана.

Если же у земельного участка нет правоустанавливающего документа, то в такой ситуации чаще всего приходится доказывать право собственности в суде. Это единственный вариант развития событий, когда судебный процесс действительно необходим заявителю.

Согласно пп. п. 1 24-26 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ госпошлина составляет 350 руб. При оформлении доли земельного участка стоимость ниже — 100 руб.

Двойной оплаты за участок (при покупке у арендатора и при выкупе у государства) не будет.

Цена надела представляет собой процентную ставку от его кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, зависит от региона, в котором расположена земля.

Так, традиционно для граждан, построивших на участке недвижимость, а также для юридических лиц, являющихся собственниками построек, размещенных на данной территории, цена будет составлять до 60% от кадастровой стоимости.

Наименьшая из возможных ставок – 2,5% – предоставляется при выкупе земель из федеральной собственности. Этот же процент взимается с юрлиц, когда речь идет о разделенных участках, предоставленных для создания дачного хозяйства.

Следует учитывать, что при необходимости изменения характера назначения участка придется выплатить сумму, равную 80% его стоимости.

Если никакие преобразования не нужны, ставка будет гораздо ниже (порядка 20%).

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг. Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход. Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

  1. Общие правила
  2. Риски покупки жилья на арендованной земле
  3. Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы
  4. Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной
Читать еще:  Какой срок давности по неуплаченным налогам

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы
в арендеСтоимость постройки нижеОграничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продажеПросрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственностиСтабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)Высокая стоимость покупки

Оформление выкупа земли из аренды в собственность

Земельные участки могут быть в полном распоряжении владельцев или быть арендованными. Далеко не всегда есть возможность сразу оформить в собственность землю, тогда она поступает во владение по договору аренды. В дальнейшем владелец сможет оформить выкуп земельного участка из аренды в собственность.

Законодательство о земельном вопросе

Основным документом, устанавливающим правила, как выкупить землю из аренды в собственность, а также порядок владения и распоряжения недвижимостью, является Земельный Кодекс. До того, как начал действовать ЗК, была возможность приватизировать строения, имущественные комплексы, однако земля оставалась в аренде.

После вступления ФЗ №212 в 2007 году, организации, оформившие договор бессрочного пользования на участок, должны были оформить его в частное владение или заключить договор аренды. Срок исполнения данных обязательств был определен январем 2010 года.
Если через участок проведены инженерные сети, линии электропередачи, трубопровод, дороги и другие сооружения аналогичного плана срок продлен до января 2013 года.

При оформлении участков в собственность физических лиц, земли из государственного или муниципального фонда передаются по договору пользования или аренды (на постоянной или временной основе). Арендатор вправе выкупить участок на возмездной основе или переоформлен в частную собственность через приватизацию.

В марте 2015 года, после вступления в силу закона №171-ФЗ, в земельном законодательстве произошли изменения, касающиеся перевода земель из госфонда в собственность частных лиц.

Согласно последним изменениям, переоформить собственность муниципалитета или государства стало проще. Для отдельных граждан появилась возможность оформления участка в личное владение на безвозмездной основе. К числу таких людей относятся многодетные семьи, нуждающиеся, арендаторы отдельных категорий земель.

Новые правила позволили урегулировать вопросы реализации территорий под застройку с торгов, а также предоставили возможность присоединять соседние пустые участки на особо выгодных условиях.

Способы оформления земель в собственность

В настоящее время земли могут быть выкуплены арендаторами в собственность путем проведения аукциона через торги или без них. При проведении торгов ответственный государственный орган уведомляет о планах проведения аукциона и объявляет стартовую стоимость участка. Верхняя граница цены не может быть выше кадастровой стоимости реализуемого объекта недвижимости. Земля отходит в собственность того из участников, кто предложит максимальную цену. Если в процессе подготовки к торгам нашелся только один претендент на участие в аукционе, земля передается ему по цене, заявленной по кадастру.

Имущество может также передаваться вне конкурсной основы при следующих обстоятельствах:

  1. Земля выделена как предназначенная для освоения и застройки часть. Исключение составляют ситуации передачи наделов застройщикам для возведения объектов в сегменте «эконом».
  2. При передаче участка для дальнейшего возведения частного домовладения. Надел, выделенный в аренду под ИЖС, подлежит переоформлению на частное лицо на основании положений закона №161-ФЗ, принятого в 2008 году.
  3. Выкуп земель сельхозназначения из аренды в собственность физическим лицом или организацией. Условием переоформления земли без конкурса становится аренда участка сроком более 3 лет, переданная арендатору земля должна быть использована в рамках своего разрешенного назначения.

Преимущественное право арендатора

Если производится выкуп земельного участка из аренды, арендатор получает приоритет на оформление покупки, при условии отсутствия установленных в силу закона запретов на переоформление.

Когда недвижимый объект имеет несколько собственников без возможности выделения отдельных частей, государственная недвижимость передается в общую собственность в равных долях.

Выкуп арендованного земельного участка предусматривает возмездность сделки, т.е. за приобретаемую землю уплачивается цена, устанавливаемая в соответствии с законодательством РФ. Если вся сумма не может быть выплачена сразу, покупка оформляется с рассрочкой оплаты, с периодом погашения до нескольких лет.

Для того, чтобы произвести выкуп земли из аренды в собственность, со стороны арендатора должны быть соблюдены следующие условия:

  • подобная сделка не запрещена законодательными актами;
  • на участке имеется объект, возведенный силами арендатора.

Преимущественное право на выкуп земли сельхозназначения из аренды в собственность возможно, если аренда в рамках разрешенного назначения длилась по меньшей мере 3 года. Если данное условие не соблюдено, приоритет на оформление частной собственности теряется.

Предварительная подготовка

Сделка с землей требует предварительного сбора документов и проведения процедуры оформления построенного объекта в собственность.
В рамках процедуры оформления недвижимой собственности, арендатор обращается в БТИ и получает технический паспорт постройки, возведенной на участке. Затем, на основании полученного техпаспорта, формируется план постройки.

Строение регистрируется, в Кадастровый Реестр вносится запись о новом объекте, после чего становится возможной процедура регистрации права собственника в Росреестре.

Далее арендатор подает обращение в местный муниципалитет с целью получения согласия на куплю-продажу участка.

Одним из последних нововведений стала обязательная регистрация и внесение сведений по участку в ЕГРП. Эта процедура стала требоваться после вступления в силу закона №251-ФЗ с января 2017 года. Если физическое лицо не внесет сведения об участке в реестр права собственности, участок будет переведен в муниципальную собственность, которой уже сможет распоряжаться местная администрация на своей усмотрение.

Согласно действующим правилам, если земельный участок прошел постановку на кадастровый учет более пяти лет назад, а сведения о нем не передал в ЕГРП, земельный надел подлежит снятию с учета в кадастре с передачей его в муниципальный фонд недвижимости.

Основные этапы

Если арендатор имеет намерение осуществить выкуп арендуемого земельного участка на возмездной основе, сделка может быть оформлена с условием полной единовременной оплаты, либо с использованием рассрочки.

В процессе переоформления арендованного надела проходят несколько этапов, однако многое будет зависеть от конкретных обстоятельств дела: особенностей надела, его использования, расположения и т.д.

К основным этапам выкупа относят следующие действия:

  1. Арендатор заключает договор об авансовом платеже в счет предстоящей сделки по оформлению в собственность земли.
  2. На приобретаемый объект готовится заключение от независимого эксперта по оценке. Результаты проведенной оценки сравнивают с данными о кадастровой стоимости.
  3. На основании полученной информации готовится решение об одобрении или отказе от продажи земельного участка.
  4. При одобрении сделки составляется договор о покупке объекта.
  5. Составленный договор подлежит нотариальному заверению.
  6. Уполномоченным государственным органом готовится акт на передачу земли.

Особенности оформления

Существует масса нюансов при переоформлении арендованного участка. При отсутствии проекта землеотвода, процедура начинается с согласованием разработки проекта. После того, как разрешительная документация получена, приступают к разработке и утверждению проекта по землеотводу. По завершении проект проходит государственную экспертизу.

Если оценка эксперта выявила превышение кадастровой стоимости реальной цене, указанной в заключении, проводится повторная процедура оценки. Далее результаты переоценки передаются в службу Росреестра для внесения изменений в сведения об участке.

Особое внимание при выкупе уделяют составлению юридического договора на покупку. Требования к оформлению и состав документа регламентируется положениями ст. 609 и ст. 624 гражданского законодательства. Арендодатель, или собственник земельного надела, обязан участвовать в составлении договора. На руки текущему собственнику выдается предварительное соглашение, именуемое также офертой. Если лично вручить оферту собственнику не представляется возможным, ее отправляют заказной почтой и сопроводительным письмом, в котором указывают основные параметры предполагаемой в будущем сделки: стоимость надела, сроки расчетов, дата исполнения обязательств по передаче земли в частную собственность, иные положения о порядке прохождения процедуры.

Когда владелец участка, который собирается выкупить арендатор, уклоняется от подписания купчей, дело может быть передано на рассмотрение в судебную инстанцию. После получения вердикта об удовлетворении прошения, сделка может быть завершена.

Причины отказа в выкупе

В отдельных ситуациях переоформить арендуемый участок в собственность не получится. Отказ может последовать, если в отношении сделки и приобретаемого объекта есть определенные законные ограничения:

  1. Продажа земли невозможна в силу ограничений, установленных нормативными документами.
  2. Отказ в выкупе последует, если выявлены случаи нарушения правил использования арендованного надела. При нарушении условий землепользования выявленные факты должны быть устранены.
  3. Заявитель передал неполный список документов, либо бумаги были оформлены с нарушениями.
  4. Выявлено расхождение между сведениями в документах и фактическим положением дел.
  5. Покупателю, в отношении которого инициировано банкротство, также будет отказано в переоформлении собственности.
  6. В отношении выкупаемого объекта действует законный запрет на переоформление в частную собственность.
  7. Невозможно переоформить земли, относимые к категории лесных или водных фондов, заповедных зон и территорий общего пользования.

Отказ также последует, если обращение о выкупе поступило от лица, не являющегося резидентом РФ.

Документы для переоформления

Обращаясь в муниципалитет за переоформлением арендуемого участка в собственность, необходимо уделить время сбору документов для сделки:

  1. Гражданский паспорт арендатора, другой документ, способный удостоверить личность заявителя. Если заявление на выкуп земельного участка из аренды подается от имени организации или частного предпринимателя, готовят выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
  2. При наличии на участке строений, возведенных арендатором, предоставляют документ с выпиской из ЕГРП. Этот документ сможет подтвердить право собственности арендатора на построенный на участке объект. Нотариально
  3. Переоформляемая земля должна быть поставлена на кадастровый учет, а к сделке готовят кадастровый паспорт. При его отсутствии проводят межевые работы.
  4. Другие документы, подтверждающие право претендовать на покупку участка (к таковым бумагам относят и судебное постановление, и протокол о победе на аукционе).

После того, как арендатор подал документы на согласование сделки, должно пройти определенное время. Уполномоченный государственный орган рассмотрит обращение и выдаст ответ с одобрением сделки или отказом. Как правило, на рассмотрение документов уходит около одного месяца. Если принято утвердительное решение, государственная структура вышлет в адрес заявителя образец заключаемого договора. При отрицательном ответе в письме будут указаны причины отказа.

Когда возникают сложности с определением территории, процесс выкупа может растянуться. Время, отводимое на переоформление из аренды в собственности, зависит от того, сколько претендентов на участок было установлено, какова площадь пустующих земель, есть ли у претендентов на землю законные льготы на первоочередное удовлетворение запроса.

Если выкуп производился через торги, победившая сторона заключает договор в 5-дневный срок после внесения всей суммы согласно результатам аукциона.

Требования к договору купли-продажи при выкупе

Существуют стандартные требования к документу о покупке земли, установленным гражданским законодательством. Допускается составление договора нотариальной конторой или уполномоченным государственным органом.

Договор при выкупе земли из аренды должен содержать стандартные для всех сделок с недвижимостью пункты:

  • Точное указание участников сделки.
  • Предмет покупки.
  • Наличие/отсутствие ограничений в праве собственности.
  • Стоимость объекта.
  • Сроки и условия расчетов с продавцом.
  • Реквизиты продавца и покупателя.

Стоимость

В отличие от аренды, требующей внесения определенной суммы в течение длительного срока, выкуп потребует привлечения значительных финансовых ресурсов. Окончательная цена по сделке будет различаться в каждом конкретном случае.

Тем не менее, можно предположить порядок сумм, которые будут затрачены при переоформлении земли в собственность.

На цену объекта окажут влияние следующие параметры:

  1. Действующие в регионе цены на недвижимости.
  2. Кадастровая цена.

Стоимость надела представляет собой определенную ставку от величины кадастровой цены:

  • физические лица и организации, которые возвели дома на арендованном участке, оплачивают около 60 процентов от стоимости участка по кадастру.
  • минимальная ставка, применяемая при выкупе государственных земель, составляет 2,5%.
  • минимальный процент устанавливается в отношении организаций, выкупающих разделенные участки, отведенные под дачные хозяйства;
  • при изменении вида назначения земли стоимость участка может вырасти до 80% от кадастровой стоимости.
  • при сохранении разрешенного вида землепользования, ставка устанавливается в пределах 20%.

Так как выкупить участок из аренды можно с использованием преимущественного права арендатора, сделка оформления частной собственности, чаще всего, проходит без осложнений. В результате лицо, пользовавшееся участком на протяжении длительного периода времени, становится полноправным владельцем земли и строений, возведенных на ней.

Арендатор может стать владельцем земли, которая ранее использовалась им на протяжении трех и более лет.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector