Veomo.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Является ли аренда распоряжением имуществом

Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)

  • Основные понятия договора аренды
  • Учет ОС у арендодателя
    • Если аренда ОС — основная деятельность
    • Если аренда ОС — прочий вид деятельности
  • Учет арендованных основных средств у арендатора
  • Итоги

ВАЖНО! С 2022 года учитывать арендные операции нужно будет в соответствии с новым ФСБУ 25/2018. Для многих участников договора аренды учет существенно усложнится. Узнать, как изменится учет аренды в 2022 году, или начать применять стандарт досрочно вам поможет эта статья.

Основные понятия договора аренды

Основополагающий документ, регламентирующий арендные отношения, — это гл. 34 Гражданского кодекса РФ.

Объектом аренды может быть разное имущество, обладающее свойством не терять натуральные свойства при эксплуатации, объединенное в правовом поле под термином «непотребляемые вещи». Эта особенность позволяет вернуть исходный объект правообладателю без изменения его функциональных и качественных характеристик. Это земельные участки, здания, оборудование, транспорт и другие подобные объекты, как правило основные средства организаций.

Объект, признаваемый в составе основных средств, отвечает критериям, установленным в п. 4 ПБУ 6/01 (утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н). Критериев всего 4:

  • объект предназначен для использования в деятельности организации, в том числе в арендных сделках для передачи арендатору;
  • объект используется продолжительное время, превышающее 12 месяцев, или период, превышающий обычный операционный цикл длительностью более 12 месяцев;
  • объект должен приносить доходы в будущем;
  • его перепродажа не предполагается.

Имеется и дополнительное условие: критерии должны выполняться все одновременно.

Арендодатель (собственник имущества) сдает его в аренду, арендатор принимает. По общему правилу при операционной аренде собственником предмета сделки остается арендодатель, смены собственника не происходит. Арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником.

Право собственности может переходить только в случае, если договором предусмотрено условие выкупа имущества по окончании аренды. Например, если отдельный вид договора аренды, договор лизинга, содержит такое условие, выкуп оформляется уже в рамках других договорных отношений — купли-продажи, поскольку лизинг по существу — это аренда, а условия перехода права собственности регулируются договором купли-продажи.

Судебную практику по договорам аренды см. здесь.

Учет у арендодателя и арендатора существенно различается. Проверьте, правильно ли вы учитываете арендные операции с помощью советов от КонсультантПлюс. Полный пробный доступ к системе К+ можно получить бесплатно. Если вы сдаете в аренду имущество, вам поможет это Готовое решение, а если арендуете — тогда вам в этот материал.

Учет ОС у арендодателя

Кто должен вести учет основных средств — объектов аренды на своем балансе?

Арендодатель. Как любой собственник, он обязан вести учет своего имущества.

Какие балансовые счета применяются для учета основных средств в аренде?

Счета 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения» по первоначальной стоимости.

В плане счетов бухгалтерского учета (утвержденном приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н) выделен счет 01 для всех основных средств, в том числе для находящихся в аренде. Наряду с этим, в ПБУ 6/01 указывается, что основные средства, назначение которых — передача в аренду, следует считать доходными вложениями. Для их учета есть счет 03.

Как верно разграничить учет объектов на счетах 01 и 03?

Выбор прост. Исходя из формулировки о доходных вложениях, заложенной в ПБУ 6/01 (п. 5).

ВАЖНО! В состав доходных вложений ПБУ 6/01 относит основные средства, предназначением которых является исключительно передача в аренду. При этом заведомо известна цель — получение дохода от аренды этих объектов.

Какие счета применяются для учета доходов от аренды?

Счета 90 «Продажи» и 91 «Прочие доходы и расходы».

Если организация получает основные доходы от сделок по аренде имущества, п. 5 ПБУ 9/99 (утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н) предписывает считать арендные платежи выручкой. Следует использовать счет 90.

При этом в п. 7 ПБУ 9/99 арендные платежи включаются в список прочих, но с оговоркой: «Учесть положения п. 5». Это означает, что если у организации есть иные основные направления, отличные от арендной деятельности, то арендные поступления, будучи прочими доходами, аккумулируются на счете 91.

Организация относит свои доходы к тому или иному виду самостоятельно, вносит сведения об этом в учетную политику.

О составлении учетной политики читайте в статье «Как составить учетную политику организации (2021)?».

Как выглядит учет аренды основных средств на уровне бухгалтерских проводок, описано в таблицах. Далее по тексту применяются следующие сокращения:

  • ОС — основные средства;
  • ДВ — доходные вложения.

Если аренда ОС — основная деятельность

Проводки

Содержание

Дт 03 / ДВ в организации

Объект ДВ введен в эксплуатацию. Проводка в сумме первоначальной стоимости

Договор аренды движимого имущества

И компании, и граждане все чаще отдают предпочтение аренде движимого имущества, а не приобретению его в собственность. Это связано и с гибким ведением бизнеса, и с длительной окупаемостью объекта, и со сложной экономической обстановкой. Но какие подводные камни имеет аренда движимого имущества? Какие условия нужно обязательно прописывать в соглашении? И что вообще представляет собой договор аренды движимого имущества? Прочитав статью, вы найдете ответы на эти и другие вопросы.

Содержание

  • Аренда движимого имущества: что является объектом?
  • Форма договора аренды движимого имущества
  • Срок и другие условия договора аренды движимого имущества
  • Помощь юриста по вопросам аренды движимого имущества

И компании, и граждане все чаще отдают предпочтение аренде движимого имущества, а не приобретению его в собственность. Это связано и с гибким ведением бизнеса, и с длительной окупаемостью объекта, и со сложной экономической обстановкой. Но какие подводные камни имеет аренда движимого имущества? Какие условия нужно обязательно прописывать в соглашении? И что вообще представляет собой договор аренды движимого имущества? Прочитав статью, вы найдете ответы на эти и другие вопросы.

Аренда движимого имущества: что является объектом?

Начнем с того, что аренде в ГК РФ посвящена отдельная глава, а отношения, касающиеся аренды транспортных средств, регулируются нормами специального параграфа. В целом, к объектам договора аренды движимого имущества относятся те вещи, которые обладают непотребляемыми свойствами. Проще говоря, стороны могут договориться о передаче в аренду кухонного оборудования, а о передаче яблок – нет. Обратим внимание, что в большинстве случаев арендуется то имущество, которым нечасто пользуются или само использование вещи для арендатора – всего лишь временная потребность.

Почему аренде транспортных средств посвящены отдельные нормы? Отвечаем: транспорт – особое движимое имущество, использование (эксплуатация) которого требует специальной подготовки, в соответствии с технической документацией, а экипаж должен иметь определенную квалификацию. Помимо этого, средство передвижения должно быть застраховано. Аренда транспортного средства регулируется ГК РФ, а также другими актами, в зависимости от вида транспорта. Так, арендовать можно лодку, автомобиль, вертолет, и аренда будет регулироваться разными законами.

Форма договора аренды движимого имущества

Форма договора, предусмотренная для аренды движимого имущества, должна быть письменной, если:

  1. стороны заключают сделку больше, чем на год;
  2. если какая-либо из сторон – юрлицо;
  3. если объект аренды – транспорт.
Читать еще:  Что значит монолитный дом

Сравнивая договор аренды движимого имущества с арендой недвижимости, стоит отметить, что сдача в аренду движимого имущества не предполагает регистрацию соглашения в госорганах, что существенно экономит время договаривающихся лиц.

В судебной практике немало случаев, когда сторонами не соблюдается письменная форма сделки, что приводит к арендным спорам. Например, в одном из судебных дел по аренде оборудования рассматривался вопрос о подлинности подписи арендатора. Экспертизой было установлено, что подпись стороны была сделана не от руки, а оттиском печати. Суд пояснил, что такая подпись не подтверждает волю лица в отношении данной сделки. Другие доказательства по соблюдению письменной формы договора не были приняты, и суд признал сделку по аренде оборудования недействительной (Решение АС г. Москвы от 09.03. 2016 г., дело № А40-22605/2013). Чтобы избежать неприятных судебных тяжб, подобной выше, советуем перед заключением договора аренды имущества (оборудования, транспорта, тары и т.п.) обращаться за юридическими услугами. Так вы сэкономите время, избежите ненужных денежных трат и будете уверены в правильности оформления аренды.

Срок и другие условия договора аренды движимого имущества

Все условия и нюансы по аренде, предварительно согласованные сторонами между собой, должны быть включены в пункты договора аренды. Для того, чтобы не упустить при оформлении договора ни одного важного условия, воспользуйтесь юридическими консультациями профессионалов.

Приведем ниже список:

  1. Предмет договора. Сторонам необходимо договориться о передаче конкретного объекта, обладающего индивидуальными характеристиками. Например, предметом сделки может быть автомобиль, и для его описания могут быть учтены следующие параметры:
    • марка, модель, тип;
    • год выпуска;
    • цвет автомобиля;
    • салон, внутренняя отделка;
    • VIN-код (по нему идентифицируется автомобиль);
    • тип, мощность, объем двигателя;
    • объем бака;
    • тип кузова;
    • и др.

Приведем пример. В Арбитражный суд Астраханской области обратилась организация в лице арбитражного юриста (Решение от 26.06.2020 г., дело № А06-1112/2020). Основные требования – признание договора аренды спецтехники с экипажем незаключенным и взыскание уплаченной противоположной стороне предоплаты. Проблема заключалась в том, что арендатор оплатил аренду спецтехники, а арендодатель в установленный сторонами срок не предоставил ее. Суд установил, что в договоре аренды не определены индивидуализирующие признаки спецтехники, отсутствует госзнак экскаватора, не переданы правоустанавливающие документы и техническая инструкция. Решение суда принято в пользу арендатора, требования истца удовлетворены в полном объеме.

  1. Срок договора аренды. Закрепление данного условия не позволяет любой из сторон отказаться от аренды в одностороннем порядке в любое время. Так, если соглашение заключено на неопределенный срок, любая сторона может отказаться от договора, предупредив контрагента об этом за 1 месяц до момента расторжения. Однако срок предупреждения по договору аренды движимого имущества может быть изменен. Кроме того, от срока аренды движимого имущества зависит, в письменном ли виде стороны будут оформлять договор, или нет.
  2. Арендная плата. В отношении платы за аренду могут предусматриваться несколько условий: размер ставки, форма оплаты, порядок, сроки ее внесения. Стороны могут договориться об изменении размера арендной платы, который по общим правилам может меняться не более 1 раза в год.
  3. Ответственность за нарушение обязанностей сторонами договора. И арендатор, и арендодатель должны быть защищены от негативных последствий, которые возникают, если любая из сторон нарушает договоренности. Сначала рассмотрим ответственность арендодателя:
  • ответственность за нарушение срока передачи арендованного имущества;
  • ответственность за передачу имущества, не соответствующего характеристикам по договору;
  • ответственность за передачу движимого имущества, не соответствующего целевому назначению,

а если объект по договору аренды – транспорт, то могут быть включены пункты:

  • ответственность за ненадлежащее содержание транспорта;
  • ответственность за нарушение обязанности по страхованию;
  • и др.

Перечислим положения, относящиеся к ответственности арендатора:

  • ответственность за неуплату арендной ставки/несвоевременную выплату/ выплату не в полном объеме;
  • ответственность за ухудшение состояния арендованного движимого имущества;
  • ответственность за использование вещи не по назначению;
  • и др.

Стоит подробно раскрыть условия, относящиеся к последствиям нарушения договорных обязанностей. Это могут быть расторжение договора, возмещение убытков, уплата штрафа или договорной неустойки.

Помощь юриста по вопросам аренды движимого имущества

Наша юридическая компания «Хелп Консалтинг» готова предоставить вам всю необходимую помощь в решении вопросов по аренде движимого имущества! Мы предлагаем вам широкий перечень услуг:

  • бесплатная первичная консультация;
  • анализ договора аренды движимого имущества;
  • составление проекта договора аренды движимого имущества;
  • сопровождение сделки по аренде;
  • представление интересов в судебных разбирательствах по арендным спорам;
  • и многое другое!

Мы оказываем качественные юридические услуги для юридических лиц и граждан! Сотрудничая с нами, вы можете намного быстрее достичь желаемого результата!

Является ли аренда распоряжением имуществом

Российское законодательство позволяет любому собственнику сдавать свою недвижимость в аренду, что предумотрено п. 2 ст. 209 ГК РФ. Однако, важно понимать, когда действия собственника объекта недвижимости признаются предпринимательской деятельностью.

Критерии предпринимательской деятельности

Четкого перечня не существует. Гражданский кодекс РФ указывает на то, что предпринимательской является самостоятельная деятельность, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли. Налоговики, в своем письме ФНС России от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ указывают, при каких обстоятельствах гражданин должен стать предпринимателем. Например, если физическое лицо специально купило имущество для того, чтобы получать прибыль, или у него несколько объектов недвижимости, которые он сдает в аренду. Есть и другие признаки предпринимательства, перечень которых представлен ниже.

Эти признаки общие, поскольку сложно доказать, с какой целью человек купил дом или квартиру — сдавать в аренду ради дохода или это инвестиция в будущее своего ребенка, чтобы ему было где жить… А пока ребенок растет, имущество сдается в аренду чтобы оправдать его содержанияе и коммунальные расходы.

Как же определить, какой случай передачи имущества в аренду потребует наличия статуса предпринимателя?

Однозначного ответа нет и всё индивидуально. Целесообразно ориентироваться на судебную практику. Если гражданин приобрел жилое помещение для личных нужд или получил его по наследству, но у него нет необходимости его использовать, он может сдать такое имущество в аренду, что это не является предпринимательством. В этом случае собственнику объекта недвижимости регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно ( см. п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 и Постановление Верховного суда Республики Татарстан от 27.04.2015 № 4а-378м). Не будет относиться к коммерческой деятельности и сдача внаем посуточно и по часам такого жилого помещения. Об этом говорится в Постановлении Верховного суда РФ от 10.01.2012 № 51-АД11-7.

Какие действия гражданина можно рассматривать как предпринимательство:

  • Гражданин купил объект недвижимости специально для того, чтобы сдавать его в аренду и получать прибыль;
  • У гражданина есть устойчивые связи с продавцами, покупателями или арендаторами недвижимости, заключены договоры;
  • Гражданин ведет учет совершенных сделок и операций, связанных с объектом недвижимости;
  • Гражданин осуществляет свою деятельность на свой риск. То есть в некоторые месяцы он может не иметь дохода с аренды, либо он может заключить заведомо убыточную сделку, по которой расходы превысят полученный доход;
  • Все сделки гражданина за определенный период времени взаимосвязаны;
  • Гражданин публикует в социальных сетях информацию о том, что он сдает объект недвижимости в аренду или подает соответствующие объявления в газете;
  • Гражданин привлекает наемный персонал к работе.
Читать еще:  Образец заявления о признании должника банкротом

Признаки предпринимательской деятельности перечислены в письме ФНС России от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@.

Отличия сдачи в аренду жилого и нежилого помещения

У гражданина несколько квартир в собственности, которые он сдает в аренду. Нужно-ли ему регистрироваться в качестве предпринимателя?

Исходя из судебной практики — нет. Однако в этой ситуации гражданину выгоднее стать предпринимателем. Ведь если он сдает имущество в аренду как физическое лицо, то платит НДФЛ в размере 13% (см. подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Если же он зарегистрируется в качестве предпринимателя и выберет упрощенную систему с объектом налогообложения доходы, то будет платить налог в размере от 2 до 6% с полученного дохода (см. п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

А как быть с нежилыми помещениями, которые гражданин также вправе сдавать в аренду?

Многое зависит от того, как такая недвижимость в собственности гражданина. Так, если человек специально купил офисные помещения и сдает их в аренду, то нужно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В противном случае налоговые инспекторы доначислят предпринимательские налоги, пени и штрафы, а судьи признают это решение законным и обоснованным (апелляционные определения Ульяновского областного суда от 29.04.2014 № 33-1278/2014 и Архангельского областного суда от 22.07.2013 № 33-3671).

Имеет ли значение, сколько объектов нежилых помещений сдается в аренду?

Нет. Даже если человек сдает только один склад в аренду, ему нужно пройти регистрацию и стать предпринимателем (апелляционные определения Архангельского областного суда от 29.08.2013 № 33-4388 и Волгоградского областного суда от 30.10.2013 № 33-11798/2013).

Если гражданин специально не покупал нежилое помещение, а получил его иным образом? Как быть в этом случае?

Нежилое помещение может быть получено гражданином в качестве оплаты действительной стоимости доли в уставном капитале при выходе из ООО. И в этом случае физическому лицу не нужно становиться бизнесменом. Об этом говорится в Апелляционном определении Ульяновского областного суда от 08.07.2014 № 33-2245/2014.

Последствия незаконного предпринимательства

Если налоговики расценят сдачу имущества в аренду как предпринимательство, то составят протокол об административном нарушении (подп. 8 п. 2 ст. 28.3 КоАП РФ). Решение о взыскании штрафа по протоколу будет принимать суд (п. 1 ст. 23.1 КоАП РФ). Не исключается и уголовное преследование за незаконное предпринимательство, если извлеченный доход гражданина за весь период аренды недвижимости составит не менее 1,5 млн. руб. (ст. 171 УК РФ).

Арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ в бюджет в размере 13% от полученных доходов (подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Если арендаторами являются юридические лица или предприниматели, то НДФЛ удерживают и перечисляют в бюджет они, также по ставке 13% (письмо Минфина России от 27.08.2015 № 03-04-05/49369).

Если суд признал деятельность гражданина предпринимательской, ему нужно будет доплатить все предпринимательские налоги за весь период ведения своей деятельности по сдаче имущества. Ситуация усложняется тем, что задним числом вы не сможете выбрать спецрежим налогообложения и заплатить налоги придется по общей системе налогообложения. Таким образом гражданин, ставший предпринимателем, обязан будет рассчитать, уплатить и отчитаться в ИФНС за НДФЛ и НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Но на этом проблемы не заканчиваются.

Если гражданин признан предпринимателем, то налоговики, за весь период предпринимательской деятельности выделят расчетным путем НДС из размера арендной платы по ставке 18% (постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33). Это уменьшит сумму дохода предпринимателя, в результате чего возникнет переплата по НДФЛ. Но полностью недоимку по НДС она не перекроет. Поэтому придется заплатить еще и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы НДС (ст. 122 НК РФ). Есть также риск, что от гражданина, признанного предпринимателем, потребуют заплатить страховые взносы во внебюджетные фонды за себя, пени за просрочку их уплаты и штрафы (подп. 2 п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 14, ст. 25 и 47 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ).

ВИРТУАЛЬНАЯ
ТАМОЖНЯ ТАМОЖЕННО-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ ПОРТАЛ

Аренда или пользование?

НЕ ВСЯКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ МОЖЕТ ПОЗВОЛИТЬ СЕБЕ КУПИТЬ ПОМЕЩЕНИЕ ПОД СКЛАД. БОЛЬШИНСТВО СТАРАЕТСЯ АРЕНДОВЫВАТЬ НЕОБХОДИМЫЕ ПЛОЩАДИ ИЛИ ПОЛУЧАТЬ ИХ ИНЫМ СПОСОБОМ-В БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ. ПОСЛЕДНИЙ ВАРИАНТ ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ЯВЛЯЕТСЯ ВТОРЫМ ПО ПОПУЛЯРНОСТИ И, КАК АРЕНДА, ИМЕЕТ СВОИ ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

При заключении договора аренды особое внимание следует уделить определению предмета аренды. В документе должно быть четко обозначено, какое именно имущество арендуется. Даже если вы арендуете все строение целиком, лучше указать все помещения и приложить к договору аренды поэтажный план. Так, одна организация решила арендовать часть здания под офис. Договор аренды не могли зарегистрировать несколько месяцев, поскольку, по мнению регистратора, арендуемое имущество в нем было определено недостаточно четко. В итоге организация была вынуждена не только представить копии поэтажного плана, но и указать перечень арендуемых помещений в соответствии с приложенным планом (по списку). Необходимо учитывать еще и то, что если будут выявлены незаконные перепланировки, в регистрации договора откажут. Также следует обратить внимание на то, что документ должен быть подписан уполномоченными лицами.

ТОНКОСТИ РЕГИСТРАЦИИ

Но необходимо ли регистрировать договор аренды? Существует несколько противоречивых мнений. С одной стороны, законодательство говорит о необходимости регистрации договоров с недвижимостью. С другой стороны, установлено, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее одного года, не подлежит регистрации. И вот тут все будет зависеть от того, как вы определите сроки действия своего договора. Как правило, стороны предпочитают заключать договор на 11 месяцев или на 360 дней. Это позволяет им соблюдать правило о сроках действия договора и избавляет от необходимости регистрировать его.

В РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ОТКАЖУТ, ЕСЛ1 ВЫЯВЯТСЯ НЕЗАКОННЫЕ ПЕРЕПЛАНИР0ВКИ

Вместе с тем при заключении краткосрочного договора всегда существует опасность того, что арендодатель расторгнет его сразу, как только истечет срок аренды. Здесь арендатор совершенно беззащитен, поскольку ни предусмотренная в договоре возможность его пролонгации (продления срока действия), ни закрепление за арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды не лишит арендодателя права расторгнуть договор в соответствии с законодательством или не заключать его на новый срок. Часто возникает вопрос: если договор, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется в соответствии с оглашением сторон, можно ли говорить о том, что срок его действия меньше года? Как ни странно, да! Дело в том, что в этом случае каждый срок аренды будет рассматриваться отдельно. В соответствии с законодательством (ст. 621 ГК РФ), если арендатор будет пользоваться помещением по истечении срока окончания аренды и арендодатель против этого возражать не будет, договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Если в договоре предусмотрена его пролонгация на определенный срок, вышеуказанное правило неприменимо. В принципе договор, заключенный на неопределенный срок, также не подлежит регистрации. Однако такие договоры вызывают недовольство проверяющих органов.

Читать еще:  Совместно нажитое имущество при банкротстве физического лица

ЕСЛИ ПОЛЬЗОВАНИЕ БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ

Договор безвозмездного пользования имуществом практически идентичен договору аренды. Отличие состоит только в том, что аренда оплачивается, а безвозмездное пользование не предусматривает никаких материальных

ПОД ПРИКРЫТИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Предположим, прибыль организации составила за год 100 тыс. руб. На аренду своих помещений организация потратила 10 тыс. руб. за год. Таким образом, сумма налога будет рассчитываться не со 100 тыс. руб., а только с 90 тыс. Поскольку сумма налогов, поступающих в казну, может таким образом уменьшаться, налоговые органы в ходе проверок довольно тщательно проверяют факты заключения договоров аренды и платежей по ним. То есть если вы заключили договор аренды три года назад и все это время он действовал, но платежей по нему не было, а при расчете налога на прибыль они учитывались, налоговые органы станут задавать вам крайне неприятные вопросы.

выгод для лица, представляющего свое имущество в пользование. В договоре аренды необходимо четко обозначить размер и порядок оплаты (раз в месяц или раз в год и пр.) арендных платежей. Все остальные пункты рассматриваемых в статье договоров похожи.

Расторгнуть договор арендодатель и ссудодатель (по договору безвозмездного пользования) могут в случае причинения арендатором или пользователем ущерба имуществу и в иных случаях, когда интересы владельца имущества поставлены под угрозу пользователем этого имущества. Кроме того, договор аренды может быть расторгнут, если арендатор не осуществляет арендные платежи. Любой из этих договоров можно расторгнуть в одностороннем порядке. Однако об этом необходимо заранее (примерно за месяц) уведомить вторую сторону.

ДОГОВОРА. ЗАКЛЮЧЕННЫЕ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК. ВЫЗЫВАЮТ НЕДОВОЛЬСТВО ПРОВЕРЯЮЩИХ ОРГАНОВ

Кого интересует вопрос о том, на каком основании вы занимаете помещение, так это налоговые органы. Точнее, им важно знать, платите ли вы за аренду или нет. И если платите, то сколько. Казалось бы, ну какое им дело? Однако вся тонкость в том, что наличие договора подтверждает ваши расходы (или доходы). Ведь если у вас в договоре указано, что за арендуемую площадь вы платите аренду в размере 10 тыс. руб. ежемесячно, то это значит, что при расчете налога на прибыль вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму своих арендных платежей. То есть за год высможете уменьшить налогооблагаемую базу на 120 тыс. руб. Что это означает, подробно изложено во врезке Под прикрытием договора аренды .

Точно так же обстоит дело и с безвозмездным пользованием имуществом. Налоговые органы считают, что, пользуясь имуществом безвозмездно, пользователь фактически получает материальную выгоду в размере той суммы, которую он должен был бы заплатить за аренду этого имущества. Что самое странное, иногда в таких ситуациях они выдвигают требования заплатить налог не только пользователю имущества (получившему фактическую выгоду), но и владельцу имущества, который, по их мнению, путем заключения договора безвозмездного пользования уменьшил налогооблагаемую базу.

Кроме того, поскольку сторонами договоров являются коммерческие организации, цель деятельности которых — извлечение прибыли, налоговые органы предъявляют свои претензии уже к собственникам имущества, поскольку те фактически сами отказываются от части прибыли. А раз прибыль уменьшается, уменьшается и количество налогов, поступающих в казну. Также налоговые органы предполагают, что при использовании помещений по договору аренды или безвозмездного пользования арендатор (пользователь) должен платить налог на землю, на которой располагается используемое помещение. Их не смущает даже тот факт, что платить этот налог должен собственник земли, который предоставил свои помещения в пользование.

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ПРАКТИЧЕСКИ ИДЕНТИЧЕН ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

НЕ ИСКУШАЙТЕ НАЛОГОВИКОВ

С проблемой исчисления и уплаты налогов тесно связана и проблема налоговых проверок, которые проводятся с целью выявления и пресечения налоговых правонарушений. Во время таких проверок налоговикам для ознакомления необходимо будет представить оригинал договора аренды (безвозмездного пользования). В случае необходимости налоговым органам может быть передана заверенная организацией копия.

Если речь идет о договоре аренды и появляется необходимость подтвердить факт уплаты арендных платежей, придется представить документы, подтверждающие перевод денег (платежек, как правило, достаточно). Если оплата производилась по обычной платежке, принесенной в банк, -это одно, и совсем другое, если платежка была направлена в банк в электронном виде по специальной электронной системе расчетов. Распечатать такой документ можно. Однако на нем будет указано, что платеж совершен электронно, и не будут проставлены отметки плательщика и банка. Как правило, один вид этих бумаг сильно огорчает налоговиков и заставляет их задуматься о подлинности документов.

И уж совсем все плохо, если арендатор и арендодатель оказались клиентами одного банка. Дело в том, что расчеты между клиентами одного банка теоретически могут совершаться с помощью внутренних проводок, тогда как все расчеты обычно отражаются на корсчете банка. Налоговым органам всюду видится (и иногда совершенно правильно) призрак ухода от налогов. Однако есть более цивилизованные методы оптимизации налогообложения, которые меньше раздражают налоговиков и более изящны.

И ВСЕ-ТАКИ ДОГОВОР АРЕНДЫ НАДЕЖНЕЕ

Намного проще сделать договор безвозмездного пользования имуществом. Однако в этом случае интересы сторон не защищены: владелец имущества не сможет претендовать на какую-либо плату, а пользователь, как правило, не может рассчитывать на достойные условия договора (он будет скорее всего краткосрочным). Если у вас есть хоть немного времени, потратьте его на заключение и регистрацию договора аренды. В крайнем случае заключите его без указания срока или на 11 месяцев. Но помните: чем сложнее порядок заключения договора, тем надежнее этот договор. Ведь кроме сторон его проверят еще несколько незаинтересованных лиц.

. И СОТРУДНИКОВ МВД

К сожалению, далеко не всегда налоговая проверка проводится налоговыми органами. В документацию, связанную с арендой или безвозмездным пользованием имуществом, может заглянуть и МВД. Во-первых, в МВД существует специальное управление, занимающееся борьбой с налоговыми преступлениями. Во-вторых, по факту выявленных нарушений органы МВД могут возбуждать уголовные дела и проводить необходимые мероприятия. И в-третьих, МВД может проверить, на основании каких документов организация занимает конкретное помещение.

Например, ООО Лютик занимало первый этаж жилого дома, переоборудованный под офисное помещение. В ходе проверки МВД было установлено, что данное помещение арендуется у другой организации. Также выяснилось, что договор аренды отсутствует. В результате 000 Лютик было вынуждено на некоторое время прекратить деятельность, поскольку требовалось подготовить договор.

В СЛУЧАЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ИНТЕРЕСЫ СТОРОН НЕ ЗАЩИЩЕНЫ

Довольно часто по договору аренды или безвозмездного пользования организация использует полученное помещение в качестве своего юридического адреса, который фигурирует во всех документах. В таком случае лучше заключить с собственником помещений долгосрочный договор, который позволит сохранить уверенность в том, что адрес регистрации (постановки на налоговый учет) не придется менять каждый год. Кроме того, долгосрочный договор аренды, оформленный по всем правилам и зарегистрированный в ФРС, вызовет намного больше доверия у работников любых госорганов.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector